境内外评级公司地产评级方法对比.docx

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1、正文目录多家地产企业国际评级被下调4方法论：国际评级自上而下为主，国内评级更侧重个体差异6国际评级机构遵循自上而下的评级思路7国内评级机构注重房企个体差异9将行业风险作为主体打分的一部分9主要逻辑：围绕规模、盈利能力、偿债能力评价地产企业9评级要素：国内评级要素设置更为细致11国际评级机构重点考察业务及财务两方面11惠誉从经营及财务两个维度进行考察，并贴合中国情况11穆迪重点关注企业的杠杆率及规模，财务指标占比较高12标普重点考察房企规模和长期偿债能力12国内评级机构的评级要素更能反映我国地产业特征13大公的评级体系以偿债能力为核心13中诚信国际关注房企的规模及偿债能力14联合评级关注

2、企业经营状况、偿债能力及现金流14中债资信关注企业的运营能力及债务水平15评级差异综合比较17评级体系不同带来评级要素差异17发债主体主要评级指标梳理18风险提示21图表目录图表1：2020年1月1日至6月30日地产主体海外评级下调一览4图表2：海内外房企评级方法论6图表3：房地产企业国内、国际评级7图表4：海内外房企评级方法论8图表5：同时兼具海外三大评级的地产美元债主体及其个券评级8图表6：大公的地产行业评级方法论9图表7：中诚信国际侧重房企规模及偿债能力10图表8：联合评级的地产行业评级方法论10图表9：中债资信的地产行业评级方法论10图表10：各国际机构评估要素的侧重点11图表

3、11：惠誉对地产企业评级要素12图表12：穆迪对地产企业评级要素12图表13：标普对地产企业评级要素13图表14：大公对地产企业评级要素13图表15：中诚信国际对地产企业评级要素14图表16：联合评级对地产企业评级要素15图表17：中债资信对地产企业评级要素16图表18：国内外地产评级要素异同18图表19：部分地产主体信用指标19图表20：部分地产主体信用指标（续）19图表21：地产主体财务指标20图表22：地产美元债主体信用指标（续）21403-25高级无担保债务评级展望穆迪Caa2Caa1(NEG)未来12至18个月债务到期量巨大，经济疲软加重泰禾再融资风险正商实业02-07评级展

4、望穆迪NEGSTABLE12514现金流或有所放缓，业务增长计划实现有一定困难越秀REITMTN公司03-11高级无担保债务评级展望穆迪Baa3(NEG)Baa38532020年租金收入或下降，未来12-18个月信用指标可能弱于同评级主体亿达中国05-05高级无担保债务穆迪NRCaa337334业务原因05-05长期企业家族评级穆迪NRCaa204-01长期外币发行人信用长期本币发行人信用标普NRCCC-03-31高级无担保债务长期发行人违约评级惠誉WDCC商业原因03-29高级无担保债务长期发行人违约评级惠誉RDC03-27长期外币发行人信用长期本币发行人信用标普SDCC03-02高

5、级无担保债务穆迪Caa3Caa2流动性不佳，未来12-18个月到期债务再融资不确定性较大03-02长期企业家族评级穆迪Caa2Caa102-27高级无担保债务长期发行人违约评级惠誉CCCC判定亿达提议的债券交换要约为不良债务置换02-27长期外币发行人信用长期本币发行人信用标普CCCCC-亿达提出的债券交换要约若无法执行，公司大概率会发生违约禹洲地产05-25长期外币发行人信用标普长期本币发行人信用NRB+-1658业务原因谨请参阅尾页重要声明及华泰证券股票和行业评级标准多家地产企业国际评级被下调年初以来，经营承压、财务指标弱化、债务到期压力大等诸多因素导致多只中资地产美元债评级被下调

6、。2020年初至今，共17家房企海外评级遭下调或评级展望调整为负面，评级下调原因主要有三点，一是债务到期压力较大，如3月17日穆迪将新湖中宝高级无担保债务评级从B3下调至Caa1，评级展望负面，主要由于穆迪认为公司未来12-18个月大量债务到期，压力较大；二是经营承压，如4月23日惠誉将金轮天地控股高级无担保债务评长期发行人违约评级从B下调至B-，主要由于惠誉认为公司经营状况不佳，权益销售金额低于同行业调整前评级主体水平；三是财务问题，如4月7日惠誉将红星美凯龙高级无担保债务评级从BBB-下调至BB+，主要由于惠誉认为疫情冲击和宏观经济复苏的不确定性或致使公司财务状况恶化。市场表现来看

7、，评级被下调主体收益率上行较为明显，而评级展望被调为负面的主体受影响较小。评级下调日至6月30日数据，泰禾集团、泛海控股收益率分别上行1407BP、1212BP，剧烈调整；亿达中国、红星美凯龙美元债收益率分别上行373BP、234BP，调整幅度也较大；金茂、正商分别上行151BP、125BP。越秀、国瑞置业、恒大等收益率受影响较小，这类主体仅是评级展望调整为负面。图表1：2020年1月1日至6月30日地产主体海外评级下调一览房企名称调整日评级类