住宅基本面持续改善，物业+园区REITs多元发展.docx

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1、目录一、房地产行业表现概览1（一）房地产板块市场表现偏弱，物业子板块表现亮眼1（二）目前房地产行业PE处于历史底部区域11、房地产板块PE、PB估值比较12、房地产板块与各行业PE、PB估值比较2二、住宅开发行业：基本面稳步修复，政策保持一贯，资金面偏宽松3（一）基本面：销售已恢复到去年同期水平，价格维稳31、成交量已回复到去年同期水平32、房价维稳，各线城市继续小幅分化3（二）政策面：“房住不炒”仍为主基调，因城施策创造弹性空间41、房地产调控政策常态化，“房住不炒”仍是主基调42、因城施策空间进一步加大，边际宽松逻辑不变5（三）资金面：房企融资环境改善明显51、银行贷

2、款规模增速放缓，利率水平处于下行通道52、央行定调偏向“稳定”，房企发债融资成本持续改善6三、物业管理行业：朝阳行业，创新动能持续发力7（一）市场需求：多重因素助力市场扩张7（二）物业管理行业保质保量高速发展9（三）鼓励性政策支持行业未来发展10（四）目前行业集中度不高，龙头企业有望发展11（五）资本市场助力物业企业阔步发展12四、园区综合开发行业：园区REITs未来市场空间广阔13（一）权属清晰、重点区域内的成熟优质产业园区将最先受益13（二）预计产业园区为底层资产的公募REITs市场空间为2500亿元13（三）产业园区REITs试点有利于盘活存量资产14五、竣工周期：

3、疫情影响减弱，竣工周期有望迎来新高峰16（一）疫情影响逐步减弱，竣工情况持续复苏16（二）主流房企竣工仍保持高增速目标16（三）竣工高峰逐步到来有利于房企业绩释放及物管行业加速成长17六、地产板块财务分析：杠杆率稳定，筹资现金流增加19（一）利润表：疫情影响结算节奏19（二）资产负债表：杠杆率水平维持稳定19（三）现金流量表：筹资活动现金流大幅增加20（四）杜邦分析：ROE小规模增加20七、投资建议21八、风险提示21插图目录22表格目录23一、房地产行业表现概览（一）房地产板块市场表现偏弱，物业子板块表现亮眼年初到2020年6月19日，房地产板块整体下跌9.5%，同期沪

4、深300涨幅0.1%，房地产板块跑输市场整体表现。在中信30个一级行业分类中，跌幅排第5位。对比各子行业，物业管理服务涨幅亮眼，达61%，其余子板块跌幅较大。个股方面，免税概念个股、物业管理服务相关个股表现亮眼。年初至6月19日，涨幅前十的个股中，格力地产、深物业A、合肥城建分别上涨138.8%、74.9%、68.8%；跌幅前十的个股中，*ST松江、皇庭B、大悦城分别跌39.5%、34.6%、28.3%。图1：中信一级行业跌幅前十板块（2020.1.1-2020.6.19）0.0%-4.8%-6.7%-6.6%-6.4%-5.9%-9.5%-11.1%-13.2%-13.

5、1%-16.8%-2.0%-4.0%-6.0%-8.0%-10.0%-12.0%-14.0%-16.0%-18.0%资料来源：wind，图2：房地产板块各细分行业涨幅情况（2020.1.1-2020.6.19）61.0%-7.7%-10.1%-12.4%-17.7%70.0%60.0%50.0%40.0%30.0%20.0%10.0%0.0%-10.0%-20.0%-30.0%资料来源：wind，图3：房地产板块涨幅前十个股（2020.1.1-2020.6.19）138.8%74.9%68.8%63.7%61.1%57.1%49.8%38.3%34.4%30.8%160

6、.0%140.0%120.0%100.0%80.0%60.0%40.0%20.0%0.0%资料来源：wind，图4：房地产板块跌幅前十个股（2020.1.1-2020.6.19）-28.3%-27.1%-26.9%-25.4%-25.4%-25.1%-24.4%-23.8%-34.6%-39.5%0.0%-5.0%-10.0%-15.0%-20.0%-25.0%-30.0%-35.0%-40.0%-45.0%资料来源：wind，（二）目前房地产行业PE处于历史底部区域1、房地产板块PE、PB估值比较房地产板块估值目前处于历史底部区域，修复空间较大。截至6月19日，房地产

7、行业1TTM市盈率（历史整体法）为8.55X，低于1年移动均值8.84X，处于历史底部区域；房地产请务必阅读正文最后的中国银河证券股份公司免责声明。行业PB（整体法，最新）为1.25X，低于1年移动均值1.38X，年初以来震荡走低，处于10以来的底部区域。图5：房地产板块PE图6：房地产板块PB50.0045.0040.0035.0030.0025.0020.0015.0010.005.000.00房地产板块PE1年移动平均5.004.504.003.503.002.502.001.501.000.500.00房地产板块P