关于房地产开发公司成本核算的调研报告.doc

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1、一、调研的意义及背景（一）调研的意义房地产企业是指从事房地产开发、经营、管理实行自主经营、独立核算、自负盈亏的经济组织。作为一个以营利为目的会计核算主体，为了加强开发产品成本的管理，降低开发过程耗费的活劳动和物化劳动，提高企业经济效益，必须正确核算开发产品的成本，在各环节控制各项费用的支出。成本核算与成本预测、成本计划、成本控制、成本分析和成本考核有机构成了成本管理系统。组织好成本核算,对全面提高企业管理水平,落实企业各部门经济责任制,提高企业经济效益,有很大的推动作用。房地产企业属于资金密集型和知识密集型企业，在项目运营的过程中如何确保利润最大化，是每一个老板都需要首先考虑的

2、问题。我们知道“利润＝收入－成本”，地产企业在外部市场环境良好，销售火爆的时候，利润掩盖了一切，此时很少有人会去关注成本的问题。但随着国家宏观调控的趋紧、市场环境的变化，控制成本，提升管理水平，加强项目成本核算,将是房地产企业进入成本竞争时代的有力武器,所以成本管理对房地产企业来说就尤显重要。（二）调研的背景那么，目前地产行业成本管理普遍存在的问题是什么？我们又该如何去化解这些问题呢？房地产企业要实现企业利润最大化必须因时利导完善措施，控制成本性消耗开支，降低运营成本，提升服务质量，提高市场竞争力。只有真正地明确了成本核算的相关知识，才能在具体的工作实践中有目的、有意识地对成本

3、进行核算、管理。通过加强成本控制，克服盲目性，增强主动性，理智性，有效地降低成本。在成本核算的过程中找出经营问题所在，从而改善经营，节约开支。徐州永泰地产开发公司是集开发、建设、销售、物业管理于一体的一家公司。公司实行董事会领导下的总经理负责制，是严格按照现代企业制度组建、现代化管理的经济实体。该公司成立于2003年1月，具有二级开发资质，拥有专业技术人员54人（其中:高级20人，中级34人）。公司设有行管、劳动人事、财务、计划预算、征地拆迁、工程管理、销售、质量安全、房屋维修、材料管理等十个职能部门，下辖建筑设计院、建筑工程公司、工程建设监理公司、物业管理公司、新型建材有限公

4、司、环能建材有限公司、劳动服务中心等七个子公司。公司自成立以来，始终坚持“在为民造福中求生存，在回报社会中得发展”的经营理念。在竞争激烈的房地产开发市场中，从小到大，由弱变强，成为融设计、施工、销售、售后服务、物业管理、为一体的集团公司，AAA信用企业，重合同守信用单位，专业门类齐全、管理经验成熟，经济实力雄厚的综合性开发企业。先后开发建设了红星小区、粉莲街小区、北门小区、樱花园小区、铁塔寺小区等多个小区。所开发的小区均被评为优良开发小区，其中两个小区被评为“省级文明小区”，“并获得了“全国优秀物业管理示范小区”荣誉称号。公司一跃跨入全省房地产开发综合效益百强行列，连年被市建委

5、评为“先进集体”和“先进党组织”。二、调研的方法经过了一段时间，我采用了一系列方法，对徐州市永泰地产开发公司的会计核算等内容进行了调研，了解到该行业在土地开发成本，房屋开发成本，配套设施开发，物业管理成本等相关信息。（一）文献检索法文献检索法是指研究问题时，研究者借助文献，对问题进行进一步的论证。我通过该方法取得了中国部分房地产企业和徐州永泰公司的基本资料、概况信息和相关财务资料，包括资产负债表、收入支出总表、业务收支明细表、发生额和余额表、他贷款相关资料、以及在建开发产品成本，已完开发产品成本，固定资产总值，设备总值，科室设置，职工工资，福利保险，办公以及财政补助收入等各项支

6、出和收入的资料。（二）实地调查实地调查法是在没有明确理论假设的基础上，研究者直接参与收集资料，然后依靠本人的理解和抽象概括，从经验资料中得出一般性结论的研究方法。我走访了部分科室，和一些相关人员谈话并查看资料，归纳整理收入和支出以及各种费用及消耗资料。包括：土地征用及撤迁补偿费，前期工程费，建筑安装费，基础设施费，公共配套设施费，开发间接费用等。（三）专人询问法专人询问法可通过自己本专业的学长学姐有调研相关实习经验的，对其请教和提问，从而对调研项目加深认识和与用其他方法所收集的材料进行分析和筛选，从而归纳实际有用的信息。因此我向有实习经验的学姐及向我的实习单位的一位工作人员进行

7、了请教，让我对关于企业成本核算内容和方法的应用有了更深入的了解三、调研的时间及内容（一）调研的时间我于2010年11月18日至12月20日，通过对徐州永泰房地产公司的会计核算等内容进行了调研，了解到该行业在土地开发成本，房屋开发成本，配套设施开发成本等相关信息。（二）调研的内容我本次调研的具体内容包括：房地产开发间接费用、土地开发成本、配套设施开发成本和房屋开发成本的核算对象及方法。1.房地产开发的间接费用的核算开发间接费用是房地产开发企业每个独立核算单位及开发现场管理机构为开发产品而发生的