烟台银都财富中心商业整体发展策略课件.ppt

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1、北京华业行房地产经纪有限公司2008/03/06银都财富中心商业整体发展策略项目汇报纲要空间规划主要处理商业空间，包括整体布局、人流动线等设计；商业格局风格；业态发展建议等定位主要解决商业整体环境、商业做什么、怎么做等问题，确定我们项目定位和发展方向销售招商确定项目招商策略、节奏，拟定招商计划周期，招商的组织框架等；项目销售可行性的说明操作项目需要确定的组织框架、运营管理等；商业管理公司项目整体商业定位项目市场基础项目整体商业定位研究详细定位阐述类比项目推荐1.商业发展的市场基础根据对烟台商业地产、商业市场考察可以

2、看出，目前本项目主要面对如下的整体发展趋势和环境：目前城市经济整体看好，商业发展具有基础本城市影响力快速上升，利于商业招商引资商业格局已初步确立，发展基本完备，但面临整体的调整和升级业态相对单一、规划简单，缺乏复合化、现代化的新型商业趋势商业地产处于中前阶段，存在较大发展空间商业地产潜在供应量大，同时存在市场竞争不是第一个吃螃蟹的人，客观上要求有质量经济基础城市发展商业发展现状未来发展趋势商业地产空间未来市场地位商业发展的市场基础结合目前烟台商业发展的格局和情况，除上述基本的条件外，本项目面临着如下的局面：人群消费

3、形式、观念在逐渐提高和改善对于商业需求逐渐增多，多样化更明显具备大量的中高消费集团目前整体高端商业相对空缺，存在空间中高端商业具备发展基础和未来需求传统基础商业新型商业阳光一百新振华百盛财富中心大众消费主导？项目商业条件1：位置南大街海港路阳光100老振华新振华本项目百盛商业位置优越，但绝非核心位置！项目商业条件1：位置芝罘组团——商务中心、金融中心和服务中心通过用地功能置换、环境整治、旧城改造强化中心城区职能，调整布局并增加商贸、文化娱乐等公共设施，构成以商贸聚集为主体的综合服务功能区；实施滨海地区综合开发改造，

4、形成独具特色的滨海城市风貌。莱山组团——文化中心及科研中心以高等院校、体育公园、世贸中心和行政中心建设为重点，突出人文亮点，提升城市品位，形成科技教育、行政、体育和先进的智能化技术为核心的新产业区。开发区组团——对外开放基地、先进制造业核心区域以结构优化和产业集聚为核心，以引进大型项目为龙头，拓展产业结构，延伸产业链，增加完善居住、商业等配套设施用地，使之成为烟台产业发展新区。福山组团——综合制造业、农业高新技术产业等城郊外向型经济区域合理布局工业、居住及各项建设用地，完善基础设施建设，提炼壮大主导产业，带动民营产

5、业的发展，形成产业发展聚集的高地。八角组团——临港工业和物流中心加大港口建设力度、完善港口配套设施、提高港口容量、大力发展临港大工业和现代物流业、实现产业与港口联动的发展格局。牟平组团——以旅游发展为重点的综合功能区、发展备用地充分利用现有的基础设施及自然条件重点发展旅游接待设施，合理布局城市各项用地，形成相对独立的综合功能区。牟平组团八角组团福山组团开发区组团芝罘组团牟平组团莱山组团区域的中心功能、定位加大了商业发展的宽度和深度，弱化了小区位项目商业条件1：位置根据上述判断，本项目在地理位置、总体商业格局上属于烟

6、台商业次中心的位置，这基本决定了项目整体的发展方向，即应该按照次中心商业发展的思路进行定位。商业黄金位置分割示意依靠积聚、规模效应发展大型商业是区域商业主力传统商业、百货零售为主普遍档次居中，大众消费交通条件展示效果更好与商业中心区形成互补特色主题拉动商业发展商业档次形象往往更高项目商业条件2：体量项目商业不是航母，而是帆船！按照目前商业地产的发展、业态搭配等条件，50000-80000㎡的项目最适合规划和商业运营，小于50000㎡的商业操作具有一定的难度。相对于一般商业项目，本项目属于小体量商业。就小体量商业而言

7、，在项目操作、规划、运营等方面，主要应表现出如下的几个特点决定本项目运作：商业业态组合、整合层面大体量商业：大而全，强调丰富、全面；小体量商业：小而精，注重品质、特色城市商业的浓缩项目商业条件2：体量项目商业不是航母，而是帆船！目标客群、档次定位层面大体量商业：大众，普通消费为主；小体量商业：决不应是大众，小？中？相对的中高消费理念，40%产业、商务、商业；市场项目商业条件2：体量项目商业不是航母，而是帆船！主力商业、核心商户层面大体量商业、小体量商业都需要主力商户，但存在商户选择的问题我们的主力店是振华！面积适中

8、，业态具有一定突破甚至唯一，具有较强品牌号召力的知名商户项目商业条件3：互动效应通盘考虑，商业应该发挥棋子效应！本项目总规划接近100000㎡，其中商业面积30000㎡，公寓面积70000㎡，对于项目整体开发而言，商业除了自身的运营外，实际上更重要的是对于项目整体的推动和拉升的作用。实际案例证明，复合项目商业推动住宅明显天津万科东丽湖项目北京沿海赛洛城项目对