物流地产模式探讨课件.ppt

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1、物流地产模式探讨目录物流地产概念及模式国外主要物流地产商的盈利模式国内物流地产商的盈利模式象屿物流地产发展之路物流地产的概念与内涵物流地产属于工业地产的范畴,指投资商投资开发的物流设施,比如物流仓库、配送中心、分拨中心等等。现代物流地产的范畴包括物流园区、物流仓库、配送中心、分拨中心等物流业务的不动产载体。同传统的物流地产相比,它更强调管理的现代化、规模效应、协同效应。物流地产概念与模式房地产开发商物流商国内外专业投资商工业物流地产商贸物流地产工业地产物流地产，对于很多人而言，还是一个新鲜的名词，尽管从1993年开始这个概念就已经由全球工业物流地产老大

2、——美国普斯洛公司带进中国了。普洛斯公司对物流地产的定义是：根据顾客的需求，选择合适的地点，建设、运营与管理专用物流设施，而且准备采用本地与全球的专业技能开发物流配送设施，与客户比如制造商、零售商、物流公司等建立密切的合作关系，为其在合适的时间与合适的地点，提供合适的现代物流设施。物流地产概念与模式物流地产运营模式地产商作主导,开发后租赁给物流商并代其管理。房地产开发商是开发投资的主体,开发商选地建成相关物流设施后,再转租给物流企业。日常物流业务由物流公司操作,房地产开发商只是负责投资开发和物业管理。这种模式的优点是更有效地帮助物流企业客户管理资金、降

3、低成本,提高企业的核心竞争力。缺点是对于小规模的物流企业而言,租金成本可能过高。目前这种模式以普洛斯、AMB为代表,其经营模式是:在全球范围内投资建设优质高效的物流仓储设施,出租给客户并为其提供物业管理服务,但决不参与客户的日常物流业务经营。物流地产概念与模式物流商自有地产,自己经营管理物流企业是相关物流设施投资建设的主体,建成后也是自己经营,自己管理。优点是可以节省一部分租金,而且物业的折旧费用可以享受到税收减免的好处。缺点就是管理水平可能比较低、非专业化,同时需要占用大量的资金,运营成本比较高,而且由于建设上的非专业性,建设成本可能较高。目前国内大

4、多数物流企业都是这种模式。比较典型的是上海百联集团、大商集团等。百联集团以商业地产、物流作为集团的支撑业务,在管控模式方面,实行“集团总部一事业部一经营公司”三级架构,并依据该模式设立八大事业部和四大中心,而八大事业部则包括了房产置业、物流等。这样可能是加强了管理的有效性,但同时也可能带来管理成本的提高。物流地产概念与模式地产、物流商直接合作经营物流商、地产商通过成立项目公司或协议、合同等其他契约方式共同出资、合作经营,各自发挥自己相关领域的优势,对于项目建成后的收益按照协议分享同时共担风险。优点是可以发挥地产商在拿地、设施建设等方面的优势,同时发挥物

5、流商在物流效率设计、物流运营方面的优势,实现物流商和地产商的共赢。但是缺点在于双方前期面临信用风险,同时在后期利益分配问题、风险分担上可能出现矛盾。物流地产概念与模式由第三方牵头,联系物流商和地产商通过第三方将物流商和地产商各自的资源进行整合,同时对物流商和地产商的资格、实力进行审查,确保强强联合。物业建成后由第三方中介组织负责对管理企业进行招标,而企业收益也由第三方代为审查并根据协议分配。优点是充分利用了独立第三方的审查,从而避免了物流商和地产商的信用风险,同时避免了后期产生的矛盾。但是这种模式对于第三方的要求很高,而且要求中介市场有较高的行业自律,

6、同时需要社会信用档案的支持。物流地产概念与模式国外主要物流地产运营模式以普洛斯、AMB为代表，指的是由物流地产商先选地建成相关物流设施后，再转租给客户，比如制造商、零售商、物流公司等，之后转交一个资产管理队伍进行物业管理，提供物业相关服务。物流地产商只是从事地产投资开发和物业管理，而日常物流业务仍由客户或客户制定的物流公司操作。物流地产模式的价值就在于更有效地帮助客户管理运用资金、降低成本，提高企业核心竞争力。以客户为中心，为客户提供多层次服务，与客户建立密切的合作关系，为其在合适的时间与合适的地点，提供合适的现代物流设施；通过物流地产商提供的收购与回

7、租方案，不少物流公司削减了固定资产，将其主要精力放在核心业务上，因此提高了资产回报率，减少了企业负债率。物流地产概念与模式国内主要物流地产运营模式政府主导的经济开发区模式以政府为主导的经济开发区模式是在特定的开发规划、政策和设立专门的开发部门的组织下，将物流园区作为一个类似于目前的工业开发区进行开发和建设。该模式运营过程中产生如下问题：一是以政府为主导的经济开发区模式，政府在决策和规划上都有很强的计划意识形态，将物流园区的开发作为政府支持物流业发展的形象工程，决策带有很强的盲目性和政绩色彩。二是对项目的市场风险意识薄弱。一些地方性的物流园区建设，主要内

8、容都放在了如何推进当地物流业的扩张、建设上，盲目贪大，不讲实际，不问市场，未能充分考虑周边的物