定价打分案(内容).doc

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1、前　　言本《打分方案》为《皇城丽都项目南区住宅定价体系》重要内容之一，是专业理论、科学运算与行业经验相结合的合理定价方法之一。本《打分方案》将由西安市嘉华房地产开发公司及易家方略皇城丽都项目组共同组建“皇城丽都项目定价小组”（下设评定组、打分组）负责具体实施，并享有定价调整权。定价委员会成员将根据其行业经验及项目理解度、市场认知度，根据本《打分方案》按顺序完成以下操作：一、由打分组对房地产开发项目中影响购买行为的各主要要素之间进行对比打分，由评定组根据打分分值进行对比因素“重要性”排序，计算出参考权重数值；二、由打分组根据表格设定的参考要素和满分分值，对自身楼盘、竞争楼盘进行全面对比打分，由评

2、定组根据打分分值计算出各楼盘综合得分，并根据专业经验，评议确定其它要素权重值，通过科学计算得出皇城丽都项目南区住宅均价理论值；三、由打分组对皇城丽都项目南区住宅每栋楼中影响消费者选择平面位置的各主要要素之间进行对比打分，由评定组根据打分分值进行对比因素“重要性”排序，计算出参考权重数值；四、由打分组根据表格设定的参考要素和满分分值，对皇城丽都项目南区每栋住宅的平面位置进行全面对比打分，由评定组根据打分分值计算出每栋住宅中各平面位置的综合得分，并根据该得分折算出相互对比的平面系数；五、由评定组讨论确定皇城丽都南区住宅楼层差系数，结合上述分值及权重、系数情况，运用科学方法计算出每户价格，如计算结果

3、有较大争议，由评定组对上述打分及计算过程进行审核、验算，对不合理打分及权重值予以修正。第一部分　组织机构(一)组织分工由西安市嘉华房地产开发公司及易家方略皇城丽都项目组共同组建“皇城丽都项目定价小组”，下设“评定组”、“打分组”。皇城丽都项目定价小组名单(共15人)：组　长：张　键（负责总体统筹）副组长：李立民、黄　强（负责技术指导、组织实施定价方案、协调定价小组成员分工协作）组　员：毛　伟、伍泽华、夏丽玉、王满盈、杜士杰、张　雨、康　敏、张　艳、贾　梅、客户代表（3名）（按任务分配负责具体打分、评定事宜）评定组成员名单(5人)：张　键、李立民、黄　强、伍泽华、贾　梅　　　（负责打分标准制定，

4、分值汇总计算，打分合理性评议，重要权重值确定等工作）打分组成员名单(15人)：张　键、李立民、毛　伟、黄　强、伍泽华、夏丽玉、王满盈、杜士杰、张　雨、康　敏、张　艳、贾　梅客户代表（3名）（负责具体打分事宜，打分前组织对参与打分的竞争楼盘进行集体实地考察，对自身项目进行集体深度研究）分组进行楼盘考察和打分(每组前二名为分组牵头人，务必提前对本方案做到全面了解和掌握，并负责对其他组员的方案解释)：A组(5人)：张　键、毛　伟、贾梅、康　敏、张　艳B组(5人)：黄　强、夏丽玉、王满盈、杜士杰、客户代表1名C组(5人)：李立民、伍泽华、张　雨、客户代表2名方案总体解释：黄强、李立民(二)时间安排时间

5、工作内容部门牵头人27日上午方案讨论会评定组张键27日下午打分小组全员工作会议，集中开展竞争楼盘考察打分小组全员黄强27日晚打分组进行打分打分组黄强28日上午分值、权重值计算评定组黄强28日下午、晚讨论、评定打分结果评定组张键29日上午初步确定均价及平面系数评定组张键29日下午、30日完善、平衡整体价格体系评定组李立民第二部分　市场对比（均价定位）本部分主要是根据对阎良地区各主要竞争楼盘（确定7个竞争楼盘参与比评：a蓝波湾一期、b皇冠花园一期、c东航苑、d千禧家园、e凤华小区、f阳光小区、g延凤小区）进行市场对比，结合实际情况确定16项对比因素，包括：地理位置、周边配套、规划设计、户型、项目进

6、度、企业品牌、园林景观、社区配套、营销水平、交通状况、周边环境、物业管理、项目包装、建筑质量、规模、智能化等。打分组：第一步：首先通过对以上各因素之间进行“重要性”对比打分；第二步：然后列举自身项目与各竞争楼盘，参照各对比因素，对应各楼盘进行相关因素的评比打分，打分参照“市场对比因素核分要点说明”，打分时针对每一因素进行各项目的横向对比，确定分值，分值为整数，最高分不得超过满分，最低分不得为0。评定组：第一步：累加每份打分表分值，平均计算出对比权重值及项目对比分值，两项相乘计算得出每个项目的综合得分，再将本项目得分设置为1，计算出其它各项目的分值权重；第二步：评定《加权定价表》中“周期权重”及

7、“可比性权重”两项权重值；第三步：综合以上数据，根据各项目市场调查数据（项目现平均售价），利用相关公式计算出皇城丽都项目南区住宅理论均价。均价计算公式：P＝Pa+Pb+Pc+Pd+Pe+Pf+Pg其中：P＝皇城丽都项目南区住宅理论均价　　Pa＝Ma*Na*Oa/Qa；Pb＝Mb*Nb*Ob/Qb；……Pg＝Mg*Ng*Og/Qg　　　Ma＝a项目现平均售价，Na＝a项目周期权重，Oa＝a项目可比性