商业概念定位课件.ppt

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1、商业部分概念定位建议一、市场分析经我公司对长春市目前在售商业地产项目、大型社区临街商铺销售状况的调研，发现市场目前具有如下特点：1.目前长春市商业地产的供给总体处于快速增长阶段，并且在未来几年内会持续增加，商业项目的竞争将会日趋激烈，依附大型社区的商业街项目越来越多；2.地段是决定现阶段商铺销售状况的最关键因素，销售状况较好的商铺均是处于优势地段；3.成规模的纯商业项目、社区临街商铺的销售状况好于集中分割产权或投资返租的商铺，且实现的售价均较高；4.是否有新鲜的概念是吸引投资者、影响其决策的重要因素；5.大规模商业项目的市场推广需要较长的时间，销售速度较慢。典型项目分析：天地12坊天地12坊

2、是2006年长春最引人关注的商业地产项目，该项目的成功主要在于以下几点：1.提出了“院景商街”的全新商业概念，与其他商业项目形成了鲜明的差异化；2.借助“大势”——政府对于临河街“餐饮娱乐一条街”的发展规划，做足文章，成功的招来了沃尔玛等商家；3.其背倚的社区长电临河风景业主均为长电集团、市检查员公务员，具有较强消费能力，投资者对商铺的未来前景较为看好；4.在宣传推广方面投入了大量资金，媒体广告、公关活动、促销互动等接续不断，一直保持较高的媒体曝光率；5.从2005年就开始进行前期的炒作和客户蓄水工作，各方面的准备工作较为充分。典型项目分析/虹场虹场是2004－2005年期间销售最成功的商业

3、项目，其获得成功的主要因素在于：1.具有先天的地段优势，吉林大路沿街两侧车流、人流量较大，具有良好的商业氛围；2.产品形式较为新颖，在建筑形式上完全独立的产权商铺在长春还不多见，容易引起投资者的关注；3.在价格上采取了低开高走的策略，不断提升的销售价格制造了十足的紧张感，催化了投资者尽快出手的心理；4.在推广期之内的广告投放力度较大，在短时间内就使项目的市场影响力确立。高新区商业项目分析高新区目前的商业氛围还不成熟，虽然此前已有多个商业项目推出，但是都没有取得成功：天安第一城：临硅谷大街门市面积为8000平米，定位为“国际俱乐部”，但是仅实现少量面积的销售，现对外出租等待销售时机；融创上城：

4、其商业街定名为“科摩街”，有小部分实现了销售，但是一直空置没有开始经营；超达磐谷商业港：800M餐饮娱乐商业街对外销售状况不佳，通过免租甚至赠送装修的形式招来部分餐饮娱乐商家开始进行经营，培育商业氛围；新兴红旗嘉园：社区临街门市定位为“底特律商业街”，以经销汽车配件为经营主题，仅有少部分实现销售，大部分通过抵工程款的形式抵给了建筑商；高新怡众名城：临街门市房正在对外销售，销售状况一般，商业街还没有正式开始运作。潜在同类型商业项目分析：大禹城邦大禹城邦规划的商业街总面积达10平米，规模较大，定位为欧洲商业街，目前还没有开始运作，但是项目在前期推广之中一直反复告知客户商业街的信息，为项目的正式运

5、作进行市场积累，同时该项目也是意在等待政府南迁带动区域的商业氛围趋于成熟的时候在进行销售，以保证项目的顺畅运行和预期成功。二、策略建议对于本案的商业项目运作策略建议如下：1.滞后推出：前期将商业部分进行展示性规划，在开发建设上可以分期分部推出，培育市场与提升产品价值同步操作；2.概念先行：前期赋予项目一个鲜明的商业概念，只推出宽泛性的经营规划，不进行明确的经营主题定位，以概念吸引市场关注；3.提前造势：商业项目的推广与住宅同步运行，在推广住宅时反复强调本案商业街的存在及未来可能实现的经营功能；4.长期积累：可以进行意向客户的提前积累与维护，如客户积累到一定数量，可以按照客户的需求对实际的规划

6、进行调整；5.独立推广：商业部分正式推广时，要作为一个独立的项目，与住宅采取一条主线，两个板块的形式进行整合推广。三、概念定位1.关于本案商业部分概念的提出，需遵循以下原则：与项目的整体定位“国际街区生活城”所倡导的“开放、共享、多元”的精神主张契合，与项目的整体形象契合；所提出的概念与市场现有商业项目的概念有所不同，能够吸引消费者、投资者的注意；具有市场炒作点，能够在一定时间内保持新鲜感；前提不特别指向具体的经营主题或者是经营项目，为项目的后续运作留有空间；因本案商业板块在经营上要与欧亚卖场形成互补，所以提出的概念要能够包容精品酒店、酒店式公寓等板块及“餐饮、娱乐、休闲”等商业零售以外的经

7、营项目。2.主推概念STREETMALL概念阐释：STREETMALL是一个全新的概念创造。“STREET”一词借助项目“国际街区生活城”的定位，顺理成章的延伸出来作为引领商业概念的核心词汇。MALL是一种复合型的商业形态，具有包容各种业态和消费形式的特点，符合“开放、多元、共享”的特点，消费者对其也都具有一定了解，但是MALL一但都是在封闭场所内的经营，而STREETMALL则是一种街区之内的开放式经营，具