深圳金光华新天地名居价格方案课件.ppt

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1、金光华新天地价格表制定相关说明世联地产顾问（深圳）有限公司实现均价8300元／㎡（90平米以下含精装修）选房日起5个月（即05年1月）内销售800套项目预期目标：选房日起1年（即05年8月）内销售完毕选房期内(预计8/22)销售300套一、价格表制定的基本原则二、价格表特殊因素的说明三、付款方式／促销优惠的建议四、选房销控策略一、价格表制定的基本原则朝向差调差原则楼层差调差原则朝向差调差原则本项目四个方向景观差异较大,南向可观香港山景,北向市政绿化广场,东向/西向为旧住宅,因而景观作为最重要的权重考虑因素；本项目

2、北向临深南路,东向临北斗路,噪音对于项目四个边角的中大户型有一定的影响,因而作为次要考虑因素；户型设计均好性强，采光，通风良好，因而设置的权重比例较小。楼层调差原则大户型意向主要集中在中、高层单位，在市场上的供应相对稀缺，且大户型客户对价格较不敏感，层差可适当放大；中小户型意向主要集中在中、低层单位，在目前中小户型单位市场竞争激烈情况下，为了降低中小户型高层销售压力和避免尾盘的积压，通过层差调整将积分卡客户向中高层单位引导，以高层启动市场，以确保目标均价的实现；深南东路北斗路会所泳池遮挡厂房旧宅遮挡国宾酒店遮挡北

3、斗小学遮挡说明：本项目低层部分单位受遮挡，视为特殊因素进行调差二、价格表特殊因素的说明请参见《价格表特殊因素说明一览表》通过对朝向差，层差，特殊因素的综合考虑，制定了实收均价8336的价目表备注：相关积分卡权益费用按36元/平米标准加入到实收均价中，（该费用具体安排将在后面附页说明）A栋B栋C栋D栋E栋汇总面积16222.3315997.3814820.1314861.2432401.1994302.27总价13865020913803598412312046312255059526365216978600942

4、0均价854886308309824781388336实收均价8336价格体系下，各栋均价列表7月25日，样板房首次开放，我们针对当日参观的积分卡客户进行了付款方式的相关调查，其中50％以上客户倾向于低首期付款本项目以中小户型为主，市场上通常采用“低首期”等方式减少首付，降低置业门槛，迎合目标客户的置业需求，解决首期高的销售障碍我们建议于选房日开始一个月内针对所有单位采用“低首期，超轻松”付款方式，促进成交，保证实现选房目标对外价格表1：一次性/按揭两成及其以上客户使用对外价格表2：低首期客户使用三、付款方式／促

5、销优惠的建议付款方式折扣预计比例综合折扣一次性98折10%99.8％首期二成以上无折扣90%对外价格表1：一次性/按揭两成及其以上客户使用付款综合折扣率计算对外价格表1：促销优惠折扣计算优惠来源优惠面积比例积分卡优惠优惠额度综合优惠率选房优惠37%3003.61%1.330%选房后当周优惠9%1001.20%0.111%项目经理折扣优惠54%/1.00%0.54%发展商折扣优惠54%/1.00%0.54%尾盘促销优惠20%/2%0.4%合计2.915％综合折扣率＝付款综合折扣率-综合优惠率＝96.88％对外价格表

6、1＝实收均价8336价目表／综合折扣率对外价格表2：低首期价格表应用前提条件应用前提条件保证实收均价不变如客户仅需交5%的低首期，那么另外15%首期所产生的营业额所得税则由客户与发展商共同分担（具体建议请参见《超轻松付款15%首期税率分摊建议》）保证合同签署可操作对外价格表2的房款总价即为合同价，其中按揭款为该总价的8成，另外，发展商出具证明，说明该总价的15%首期已由发展商垫付。备注:如选用超轻松付款方式成交单位,世联方与发展商结算以该单位按揭价为准。对外价格表2体系换算公式说明：对外价格表2(Y)=对外价格表

7、1(X)/换算比率（r)即r=X/Y客户应缴税费80%*Y+Y*5%-Y*15%*12.55%=Xr=X/Y=0.831175首期按揭款对外价格表2＝对外价格表1/换算比率四、选房销控策略推售房号最大化：推出1－4房各类户型全面满足客户意向，最大限度消化诚意客户，提高解筹率，确保选房目标套数的完成；特殊遮挡单位，拉大价差，先行消化：本项目部分低层单位受泳池、旧宅、厂房遮挡，视野较差，通过调低这部分单位的价格，争取选房期间消化，避免造成后期积累；通过分段统一价，制造部分哄抢单位，形成开盘热销首次推出共计：708套B

8、栋：部分单位共48套C栋：全部共240套E栋：1－16单位共420套选房统一价单位一览表楼栋统一价单位套数说明B栋11-16层C单位(143平米)5套促进高层单位的消化C栋2-10层和11-20层C单位（84平米）19套具赠送入户花园附加值，但中低层景观受遮挡2-10层和22-31层H单位(52平米)19套两房价格中相对较低的单位2-10层和22-31层G单位(54平米)