阳江地区酒店市场调查课件.ppt

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1、Preparedby/佛山·一秀地产Date/2009-03阳江海陵岛风帆度假公寓操盘执行报告（2009年3月）一、开篇1.1方案要解决的问题1、项目周边市场竞争形势。2、在新的形势下，本项目的区域定位、客户定位、产品定位以及项目的总体定位。3、项目成本测算、定价推导、返租测算，以及操作方式推导。4、项目各项工作进度、营销推广执行部署。1.2区域市场概况1、区域内（闸坡大角湾区域）地块基本出让完毕，但08年仅有阳光半岛酒店推出市场销售，全年供货量为500套左右，经历去年房地产成交大幅降低及“黑格比

2、”台风的”洗礼”后，岛内成交仅300余套。2、本年内即将入市的产品约800套，除本项目的280套外，碧涛园4期、阳光半岛酒店均将推出新一批产品，总计在500套左右。3、今年内推出市场的产品相似性较大，均为一线海景酒店式公寓或产权式酒店，投资倾向非常明显，但产品特色不足，产品定位较为落后。4、本项目面临市场中众多类似产品的严峻挑战。5、区域内自住型需求严重不足，鉴于区域内淡旺两季区分明显，区域旅游氛围尚未完全发挥，区域投资型需求也不稳定。1.3项目运作要点1、树立发展商及项目推出市场的高档形象，保证

3、项目所提供产品的质量。2、保证项目稳定的客户上门量及旺盛的投资需求。3、保证项目产品推出市场即旺销，并在旅游旺季内保持热销。4、提高客房周转率，保证项目产品销售后的持续盈利，并为一期产品推出市场蓄力。1.4最佳运营模式1、聘请专业酒店经营管理公司进行统一管理。2、采取返租的形式销售，并在规定年限内实行无条件退房，借此进一步打消消费者的观望心理及提升投资情绪，同时为项目持续盈利提供可能性。3、采取更灵活的租赁模式。1.5条件支持项目二期产品在海陵岛旅游旺季内销售完成70%以上，利于本项目一期后续供货

4、及科荣集团楼盘后续投入市场实现热销旺销，而不需要过多的宣传投入。达到以上目标的条件是：企业必须转变传统营销的策略，开售条件互为达成一致，防止产品沦入到自然销售状态。开售条件——合适的入市价格、出色的产品设计、立体的营销传播、出色的包装系统、精准的营销打击、得力的合作伙伴组合等。一秀地产非常重视本项目的营销发展，构建了由经理室高层副总直接统筹项目、对接本项目委托方高层，各营业部门负责人组建操盘团队与品控团队，集合公司各部门精英，全力以赴助推项目成功的工作架构体系与运作模式！1.6一秀地产致力于成为科

5、荣公司的战略合作伙伴二、执行方案本项目蓝波湾（在建）阳光半岛（在售）颐景花园（在建）碧涛园（在建）山海湾（在建）阳光水恋（在建）海晖阁（在建）2.1市场情况分析2.1.1区域竞争项目分析项目户型配比销售价格（元/㎡）销售量、销售率碧涛园1/1：40-50㎡2/2：60-80㎡3/2：90-110㎡三房均价4500元/㎡；二手海景一房17万均价（4300元/㎡），二手海景两房32万均价（4000元/㎡），非海景房均价3300元/㎡1-3期基本销售完毕，现剩余3期5套3房单位，半山4期4月底推出，价格

6、5500-6800元/㎡阳光半岛酒店单间：44-74㎡（94%）2/1：107-127㎡（6%）非海景价格4800-5300元/㎡海景单间价格5500-6500元/㎡；海景两房6600-7500元/㎡（非海景单间、两房价格基本持平）整体消化约6成，海景单位较畅销，单间消化8成，两房海景单位基本消化完毕（仅余约5套）金羊·阳光水恋——酒店式公寓，总户数498户在建项目，目前正在打地基（预计明年推出）智高·山海湾——高层公寓、产权式酒店、别墅、酒店在建项目，目前正在进行山地平整（今年内推出有难度）海晖

7、阁——酒店式公寓在建项目，目前正在打地基蓝波湾——酒店式公寓地基已挖好，正在施工中●本区域有三个楼盘将在今年内入市，后市的市场增量将在800套左右，因此本项目面临较大的市场竞争成为必然，而且均为投资型的公寓物业，突围需进行错位竞争。●虽同质产品众多，但产品素质参差，高品质产品的市场缺口存在，需针对缺口以区别于各竞争楼盘的产品占领市场空缺。小结经营性设施分类调查（海陵岛经营性住宿设施详细调查表：2007年底为统计）——类型星级客房数（间）旺季开房率（%）餐位（个）商店（㎡）娱乐（㎡）紫光酒店度假商务

8、四星7978600——2000小港湾酒店度假三星8881100——100碧珠酒店度假商务无星高档216861600——2000富海酒店度假无星高档24376——————海湾度假村度假无星中档3074————1000浪琴湾酒店度假三星4678——————金海利酒店度假商务三星7270————230祥安酒店度假三星8278————200碧琴楼度假二星2972——————天虹大厦度假二星5676——————阳江酒店度假无星中档6870——————2.1.2区域旅游地产经营状况海陵岛酒店市