地下商业街规划课件.ppt

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1、黑龙江伊春人防四期地下商业策略报告2013.8.11前言黑龙江省伊春市人防工程四期将于2013.9月正式开工。项目以何种方式运作将决定最终收益水平。以下将对伊春市人防工程四期相关合作进行模拟，以明确风险与利益。注：以下方案均依照我司现有信息拟定。目录目录ONTENTSC1市场情况分析2项目本体分析3可行方案研讨4收益情况测算5合作方式说明1市场情况分析2项目本体分析3可行方案研讨4收益情况测算5合作方式说明伊春位于黑龙江省东北部，与俄罗斯隔江相望，界江长246公里。小兴安岭纵贯全境，行政区划面积3.3万平方公里。1948年开发建设，

2、1958年建市，现在行政企合一管理体制，即伊春市人民政府和伊春林业管理局合一，辖1市（县级）、1县、15个区、16个林业局，2010年末全市常住人口1148126人。项目所在城市城市人口组成县区人口数（人）伊春区146074南岔区118060友好区53409西林区51938翠峦区44976新青区43054美溪区40697金山屯区39917五营区33980乌马河区31391汤旺河区30980带岭区32256乌伊岭区21145红星区21838上甘岭区19487嘉荫县68566铁力市350358伊春市全市常住人口为1148126人，其中伊

3、春区（即伊春主城区）常住人口为146074人。主城区人口基数较少，仅占全市常住人口总数12.72%，主城区商业发展主要依靠旅游人口及周边地县区人口支撑。城市经济组成伊春市国民生产总值年增长率约为11%/年伊春市经济发展目前主要依靠第一第二产业支撑，第三产业发展速度较缓。全市人均生产总值18142元全年共接待旅游人数482万人次，比上年增长14.8%；旅游收入35.3亿元，增长40.5%。全市金融机构存款余额384亿元，全市人均存款30412元。伊春市经济发展速度较快伊春市商业发展速度较缓城市发展方向伊春区商贸中心主要以大商集团为轴心

4、，以新兴大街和通河路为轴线，东西两向分布。包括大商购物中心、明星购物中心、东步行街、西步行街、易购街、伊青商厦、伊春商城、伊春商厦组成的商业街以及图书馆、电影城、文化宫、休闲广场等配套设施，是一个及文化、旅游、休闲于一体的文化建筑商业群。未来城市商业中心将以大商集团百货大楼为中心现有商业格局步行街地下商业一二三期大商伊春百货盟科购物中心伊青商厦时代广场伊春市现有商圈情况如右图所示，主要集中于新兴大街和通河路交汇处，目前商业情况如下：大商伊春百货盟科购物中心时代广场伊青商厦伊春步行街伊春地下商业街大商伊春百货是目前伊春市内唯一统一经营

5、管理的百货类商场，经营状况良好。大商伊春百货伊青商厦&时代广场伊青商厦与时代广场经营方式较为相同，均为散铺经营，无统一经营管理，经营状况一般。伊春地下商业一期无经营管理，店招散乱，经营状况较差；地下商业二、三期有经营管理，店面及店招相对统一，经营状况良好；地下商业三期有规划档口式餐饮配套，其经营状况是目前已有地下商业中最好。伊青地下商业盟科购物中心因产权问题导致无法实现统一经营管理，目前经营状况较为一般盟科购物中心未来商业格局万达还将与哈尔滨、佳木斯、黑河、伊春等四个城市签订大型商业综合体投资意向协议。万达进入伊春，将对现有商业格局

6、形成强大的冲击，伊春商业格局将随之洗牌，现有核心将向万达广场转移。市场情况小结主城区人口基数较少经济发展速度较快商业发展速度较缓商业主要依靠周边地市及旅游业支撑未来商业格局存在较大不确定因素伊春市市场情况如下：伊春市目前商业发展较为缓慢，传统商圈虽已形成，但市场凝聚力不足，商圈商业氛围有待进一步提高，目前商圈体验式消费业态较为稀缺，存在一定市场空间。1市场情况分析2项目本体分析3可行方案研讨4收益情况测算5合作方式说明项目分区情况分区四面积：1504.14㎡分区一面积：1814.4㎡分区面积分区一1814.4㎡分区二1820.8㎡分

7、区三2096.1㎡分区四1861.9㎡分区五1906.78㎡分区六1504.14㎡分区七1586.84㎡出入口出入口出入口出入口分区二面积：1820.8㎡出入口分区三面积：2096.1㎡出入口出入口出入口出入口出入口分区七面积：1586.84㎡分区六面积：1504.14㎡分区五面积：1906.78㎡项目分区价值评估一级一级一级二级二级二级三级根据目前伊春市商业情况判断，项目分区价值评估如图所示分区面积价值等级分区一1814.4㎡三级分区二1820.8㎡二级分区三2096.1㎡一级分区四1861.9㎡一级分区五1906.78㎡二级分区

8、六1504.14㎡一级分区七1586.84㎡二级1市场情况分析2项目本体分析3可行方案研讨4收益情况测算5合作方式说明可行方案研究-方案一休闲娱乐精品小铺精品小铺精品小铺餐饮配套精品小铺精品小铺可行方案一，将餐饮配套置于分区四板块，即