房地产经营负责人培训 第六讲 房地产市场分析与项目策划课件.ppt

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1、房地产经营负责人培训课程2012年3月呼和浩特第六讲房地产市场分析与项目策划教材相关内容：《第六章》）6.1房地产市场特性6.2房地产市场运行规律6.3政府对房地产市场的干预6.4房地产市场调查分析6.5房地产开发项目策划36.1房地产市场特性6.1.1房地产市场结构6.1.2房地产市场的特性46.1.1房地产市场结构房地产市场可以理解为从事房地产买卖、租赁、抵押、典当等交易的活动场所以及一切交易途径和形式。一个完整的房地产市场是由市场主体、客体、价格、资金、运行机制等因素构成的一个系统。房地产市场是交易的总和5（1）房地产市场概念（2）房地产市场结构从

2、房地产市场整体出发，分析开发和销售之间的数量结构关系，考察房地产供求之间的总量差异与平衡。62） 区域结构不考查房地产市场中住宅、写字楼和商业用房等不同物业类型之间的投资比例关系，分析其产品结构布局的合理程度。同区域或城市之间，房地产市场的开发规模、主要物业类型、房价水平和政策措施的差异。1）总量结构3）产品结构：考查房地产市场中住宅、写字楼和商业用房等不同物业类型之间的投资比例关系，分析其产品结构布局的合理程度。呼市写字楼市场呼市商业房地产呼市住宅市场74）供求结构：针对某一物业类型，分析其市场内部不同档次物业的供求关系；并从市场发展的实际情况出发，判

3、别供给档次和需求水平之间是否处于错位的状态。呼市普通住宅市场天津高档住宅市场85）投资结构根据投资者参与市场的不同投资目的和投资方式，分析不同投资方式的适用空间，以及彼此之间的动态协调关系。自住市场投资市场投机市场9（2）房地产市场的特性1)市场供给的特点供给区域性供给在短期内很难有较大的增减，因此市场供给在短期缺乏弹性；由于房地产的位置、环境、数量、档次的差异，市场供给具有非同质性；由于土地的有限性、不可再生性，以及房地产投资规模巨大，使房地产市场具有高度的垄断性，从而导致房地产市场供给主体间的竞争不充分、不广泛。102)市场需求的特点房地产是人类生存

4、、享受、发展的基本物质条件，是一种基本需求，市场的需求首先具有广泛性；与市场供给的非同质性相吻合，需求者购置房地产时通常有不同的目的和设想，因而需求具有多样性；政策干预强购置房地产需要借助金融信贷机构融资。113)市场交易的特点由于房地产商品本身不能移动，交易是房地产产权的流转及其再界定；房地产交易通常需要经过复杂和严密的法律程序，耗费时间比较长，交易费用通常也比较多；市场信息的不对称，市场交易通常需要估计师或物业代理等专业人员提供服务。124）市场价格的特点房地产商品的不可移动性，使房地产价格与其所处的地理位置关系极大；由于人口的不断增长、土地资源的不

5、可再生性和经济社会的不断发展，房地产价格总体呈向上波动的趋势；房地产价格是在长期考虑下而个别形成的，交易主体的因素对价格的影响较大。136.2房地产市场的运行规律6.2.1房地产市场的周期循环从一个较长的历史时期来看，社会经济的发展体现为周期性的运动。经济的发展带动或产生了对商业、居住和服务设施的空间需求，从而带来房地产市场的兴起。因此房地产业的发展也存在周期循环特性。14（1)经济周期定义美国著名经济学家密切尔(W.C.Mitchell)和伯恩斯(A.F.Burns)，1946年“经济周期是在总体经济活动的波动形态一个周期包含、扩张、衰退、收缩和复苏,

6、后者又与下一个周期的扩张阶段相结合。”15（2）房地产周期循环的定义房地产周期循环是指房地产业活动或其投入与产出有相当的波动现象，且此现象重复发生。在每一个运行周期中，均经过的过程：扩张衰退萧条调节复苏16（3）房地产周期循环的原因总体经济形势；供需因素的影响，如价格、收入、成本因素，其中以金融相关因素的变动最为关键；市场信息不充分，导致从供需两方面调整不均衡的时间存在时滞(time—lag)；生产者与消费者心理因素的影响，如追涨不追跌、一窝蜂的投机或非理性预期；房地产制度政策因素的影响，如信贷政策、规划控制、土地政策；预售制度、行政干预；国际经济趋势，

7、如国际金融风暴、国际经济危机；生产时间落差、季节性调整等。17国内外房地产周期美国房地产周期波动　1870年～1973年间，美国房地产大致经历了六次周期性波动循环。平均18年一个周期。日本房地产波动1956年以来，以10年左右的波动频率和周期长度，形成五个明显的房地产波动周期。香港房地产业呈现明显的周期性盛衰循环。第一个周期是1946年至现在，历经五个周期，每个周期经历的时间长短不同，周期最短的约6-7年，最长的历时19年。我国研究者认为;周期较短，5年左右。18（4）房地产市场的自然周期不论供给是短缺还是过剩，需求是超过还是少于现存的供给数量，市场机

8、制的作用总能在市场周期运动中找到一个供需求平衡点。从历史多个周期变化的资料中计算