房地产评估第六章市场法及其运用课件.ppt

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1、第六章市场法及其运用一、学习要求房地产估价必须根据估价对象和当地房地产市场状况，运用科学的估价方法。本章介绍房地产估价三种基本方法之一的市场法，包括市场法的含义、理论依据、适用的估价对象、估价需要具备的条件、估价的操作步骤以及每个操作步骤所涉及的内容。二、内容讲解第一节市场法概述一、市场法的含义市场法也称为比较法、市场比较法、交易实例比较法，是选取一定数量、符合一定条件、发生过交易的类似房地产，然后将它们与估价对象进行比较，对它们的成交价格进行适当的处理来求取估价对象价值的方法。市场法上述选取的符合一定条件、发生过交易的类似房地产，通常称为可比实例，也称为可比房地产（comparab

2、lepropefty），是指交易实例中交易类型与估价目的吻合、成交日期与估价时点接近、成交价格为正常市场价格或者可以修正为正常成交价格的类似房地产。市场法的本质是以房地产的实际成交价格为导向来求取房地产的价值。通常把市场法测算出的价值简称为比准价格。由于市场法是利用实际发生、已被市场“检验”的类似房地产的成交价格来求取估价对象的价值，按理说，它是一种最直接、最有说服力的估价方法，其测算结果最容易被人们理解、认可或接受。市场法二、市场法的理论依据市场法的理论依据是房地产价格形成的替代原理，因为在房地产价格形成中有替代原理的作用—“同一种商品在同一个市场上有相同的市场价格”，所以估价对象

3、的未知价格（价值）可以通过类似房地产的已知成交价格来求取。当然也应注意到，在具体的一宗房地产交易中，交易双方可能有利害关系，有特殊的动机或偏好，对交易对象或市场行情缺乏了解，导致成交价格可能会偏离正常市场价格。但是只要搜集了较多的交易实例，对其成交价格进行适当的处理后所得到的结果，可以作为正常市场价格的最佳参照值市场法三、市场法适用的估价对象和条件（一）市场法适用的估价对象市场法适用的估价对象是同种类型的数量较多且经常发生交易的房地产，例如：①住宅，包括普通住宅、高档公寓、别墅等。特别是存量成套住宅，由于数量较多、可比性较好，最适用市场法估价，相对而言也是最容易、最简单的一种房地产估

4、价。②写字楼。③商铺。④标准厂房。⑤房地产开发用地。下列房地产难以采用市场法估价：①数量很少的房地产，例如特殊厂房、机场、码头、博物馆、教堂、寺庙、古建筑等；②很少发生交易的房地产，例如学校、医院、行政办公楼等；③可比性很差的房地产，例如在建工程等。市场法（二）市场法估价需要具备的条件市场法估价需要具备的条件是在估价时点的近期有较多的类似房地产的交易。房地产市场不够发育或者类似房地产的交易较少的地区，就难以采用市场法估价。房地产市场在总体上较活跃的地区，在某些情况下市场法也可能不适用。例如，可能由于某些原因导致在一段较长的时期内很少发生房地产交易。值得指出的是，以下情况不能成为不采用

5、市场法估价的理由：在估价对象所在地实际上存在着较多的类似房地产的交易，而由于估价机构和估价师没有勤勉尽责地去搜集交易实例，造成不能采用市场法估价。市场法另外，运用市场法估价需要把类似房地产的各种实际交易情况，例如急于出售或急于购买等造成的可能是不正常的成交价格，修正为正常市场价格；需要把类似房地产在其成交日期时的价格，调整为在估价时点时的价格；需要把类似房地产在其自身房地产状况下的价格，调整为在估价对象房地产状况下的价格。即运用市场法估价需要消除以下三个方面的不同所造成的类似房地产的成交价格与估价对象房地产的客观合理价值的差异：①实际交易情况与正常交易情况的不同；②成交日期与估价时点

6、的不同（本质上是这两个时间上的房地产市场状况不同）；③可比实例房地产状况与估价对象房地产状况的不同。上述这些对类似房地产成交价格进行的修正和调整，分别简称为交易情况修正、市场状况调整、房地产状况调整。在进行这些修正和调整时，应尽量分解各种房地产价格影响因素，并尽量采用定量分析来量化这些因素对类似房地产成交价格的影响程度。市场法三、市场法估价的操作步骤运用市场法估价—般分为以下4大步骤：①搜集交易实例房地产的基本状况，即从现实的房地产市场中搜集大量的交易双方基本情况、交易情况及其成交日期、成交价格、付款方式等情况。②选取可比实例，即从搜集的大量交易实例中选取一定数量（一般为3-10个）

7、、符合一定条件的交易实例（区位、用途、权利性质、档次、规模、建筑结构相同或相近）。③对可比实例的成交价格进行适当的处理。根据处理的内涵不同，分为价格换算、价格修正和价格调整。价格换算主要是对可比实例成交价格的表现形式进行处理，即对价格表达方式进行“标准化”，使其之间的口径一致、形式相同、相互可比如P181例题6-1、6-2。市场法名义利率与有效利率在复利计算中，利率周期通常以年为单位，它可以与计息周期相同，也可以不同。当计息周期小于一年时，就出现了名义利率