淮安楚州荷湖星城项目分析报告课件.ppt

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1、谨呈：淮安千禧房地产开发有限公司淮安楚州_荷湖星城项目沟通报告1我们希望能回答3个问题前期传达给客户的核心价值和项目卖点较模糊，如何让客户理解并接受全新的核心价值和卖点？前期营销定位不明确，项目形象较低，如何提炼出项目的核心价值，明确营销发力点，并拔高项目形象？下半年多层和商业均推出，如何精准定位商业，并协调两产品的宣传推售节奏？2报告思路项目现状分析营销定位方向探讨商业营销思路及世联案例营销及推售节奏排布政策研判及市场分析32010年政策密集出台政策研判4政策走势判断：2011年将是调控政策的深化执行期政策研判南京公布房价调控目标价格公示再次面市上海、重庆房产税试行利率、存准率持续上

2、调银行放款趋严各地限购政策密集出台限购政策波及二三线城市5供应情况：淮安（含楚州）市场供大于求，供求比约为1.5:1市场分析2010年土地挂牌面积达17710亩，成交面积达10370亩，折合面积为约692万方开工面积逐年放大，年结转面积逐年增多，导致目前供销比超过1.5：16去化情况：走势平稳，月均3600套，单盘月均20~30套、有金九银十行情淮安每个项目月平均成交量20~30套（世联项目经理）周边项目一般10来套，新开盘的项目成交50套（华德力·运河城项目经理）茂华每月成交差不多十余套（茂华销售员）市场分析7竞争项目楚州区域竞争：供应量大，区域市场竞争激烈本案区中心易郡中央府邸12

3、万方金陵华府10余万方秦汉华府14万方一品国际约20万方宙辉国际近20万方皇冠国际28万方御景城22万方8总结房地产调控政策深化执行，持续不放松；淮安房地产市场供应量巨大，而去化平稳；楚州区域房地产市场供应量逐步放大，竞争日趋激烈加快推售节奏，快速争夺客户在保证快速走量的基础上追求高利润9报告思路项目现状分析营销定位方向探讨商业营销思路及世联案例营销及推售节奏排布政策研判及市场分析10苏北腹地中心·经济发展水平一般·三线城市城市定位：东扩南连，建成辐射2000万人口的苏北腹地中心城市，而楚州向北向东发展。城市性质：国家历史文化名城和生态旅游城市，长江三角洲北部地区重要的中心城市、交通枢

4、纽和先进制造业基地。城市规模：2015年中心城区城市人口150万人，城市建设用地规模为180平方公里；而楚州区总人口数在120万左右。沿海战略上升为国家战略。淮安地处江苏“三沿”战略（沿江、沿海、沿东陇海线）的包围圈内。2010年3月26日，淮安被吸收为长三角城市群。南京都市圈苏锡常都市圈徐州都市圈城市属性11楚州老城区·城市发展方向·配套完善·具有发展潜力位置：项目位于淮安市楚州老城区北门大街和翔宇大道交汇处，这里正处于楚州的发展方向上，是楚州的北大门；四至：西邻北门大街，北接翔宇大道，周边超市、银行、医院、学校、文化名人故居、农贸市场等一应俱全，并靠近规划中的荷湖公园。项目区域12

5、中等规模楼盘·产品多样化·中小户型为主项目属性户型：户型面积60~130不等，主要为中小户型。13目前营销方面的问题较多，主要体现在形象定位、展示、推广等方面营销定位推广主题推广主题不明确，未将项目优势及卖点凸显出来，无法唤起与百姓的共鸣形象定位缺乏调性，无法体现城区核心位置的品质楼盘形象，降低客户的心理预期目前问题展示包装缺乏品质感，给客户的感知度较低，无法与周边竞争项目竞争。14形象定位：形象定位偏低，无法与核心区域的高端楼盘匹配营销定位15展示包装：缺乏品质感，无法支撑项目打高形象及后期的价格提升营销定位16推广主题：未提炼出项目的核心价值，无法找到与客户的共鸣点营销定位17此外

6、，还存在以下问题：推广渠道较窄，线上渠道较少，而线下推广又未铺开，并未进行深挖；案场接待流程及服务不到位，服务设施不足，高品质楼盘尤其要注重接待服务的水平。营销定位18项目位置优越、周边配套完善，具备较好的发展潜力；项目规划具有特色，产品多样化，户型具有竞争力；在营销方面问题较为严重：营销定位不准确，推广主题不明确，展示包装不到位等总结后期如何实现营销的精准定位，如何拔高项目形象，如何凸显项目的优势和卖点？19报告思路项目现状分析营销定位方向探讨商业营销思路及世联案例营销及推售节奏排布政策研判及市场分析20F典型三四线城市、楚州老城区、老城区环境较差、城区向北向东发展、30万方项目、产

7、品多样化、多层产品为主、中小户型为主、毗邻翔宇大道等主干道、配套商业签乐购超市、靠近文人故居、中小学校、医院、三大公园、周边几条小商业街A楚州老城区、位于城区发展方向上、毗邻主干道、产品多样化、多层产品为主、中小户型为主、配套商业签乐购、中小学校、医院、三大公园、毗邻小商业街B未来楚州高尚居住区、生活便利、最实惠的多层住区FAB分析21成交客户前期客户关注因素与FAB分析结论一致产品户型价格区位地段配套成熟文化底蕴根据前期客户分析，客户关注因素