开发经营-房地产估价师考试（学霸笔记）.doc

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1、房地产开发经营与管理第二章　房地产市场及其运行【考情分析】　本章内容有难度【考试重点】1.房地产市场的运行环境2.房地产市场结构3.房地产市场细分4.重要的房地产市场指标5.房地产空间市场与资产市场6.房地产市场自然周期7.自然周期与投资周期的关系8.房地产泡沫与过度开发第一节　房地产市场概述1.房地产市场的含义■一般的定义·指从事房地产交易活动的场所，以及交易的途径与形式。■经济学的定义·指潜在的房地产买者和卖者，以及当前的房地产交易活动。■房地产市场体系包括·交易当事人－主体·作为交易对象的房地产资产－客体·交易制度－制度·促进交易的组织机构－中介2.房地产市场

2、的运行环境（八类，三基本因素）■社会环境﹡■政治环境﹡■经济环境﹡■金融环境■法律制度环境■技术环境■资源环境■国际环境【重点难点】区别社会因素和经济因素　3.房地产市场的参与者（七类参与者）序号房地产市场参与者备注1土地所有者或使用者政府和钉子户2开发商　3政府及政府机构制定规则+监督管理　第156页房地产开发经营与管理4金融机构开发贷、消费贷5建筑承包商　6消费者或买家自用型、投资型7专业顾问建筑师、工程师、会计师、造价工程师、经济师、房地产估价师及房地产纪纪人、律师第二节　房地产市场结构和指标1.房地产市场的垄断竞争关系（四类）类型特点完全竞争市场竞争最为充分

3、垄断竞争市场即竞争和垄断并存，并以竞争为主的市场寡头垄断市场竞争与垄断并存，并以垄断为主的市场完全垄断市场不存在竞争【重点难点】房地产的市场结构－垄断竞争总体：垄断与竞争并存，以竞争为主。类型市场结构特点土地出让市场完全垄断政府垄断存量市场（二手房市场）竞争多于垄断交易双方为分散家庭增量市场（一手房市场）垄断多于竞争市场供应者是开发商【关注点】我国房地产市场结构的新趋势（2017年新增内容）随着房地产企业大型化发展，房地产市场上的寡头垄断问题开始受到社会关注。以新建商品房市场为例，房地产百强企业的销售额市场份额，已经从2003年的14%扩大到2016年的40.8%，

4、市场上的垄断竞争关系会发生显著变化。2.房地产市场的结构比例关系（六大结构）序号结构类型内涵1总量结构总量（开发与销售总量，供给与需求总量比例）2区域结构不同地区的差异3产品结构不同产品的差异4供求结构同一物业类型不同档次的供求关系（供给档次与需求之间的关系）5投资结构不同投资目的和方式6租买结构租赁和购买的比例关系【重点难点】租买结构的影响因素■租金和价格的关系■人们对所有权的偏好■可供出租数量■经济发展水平3.房地产市场细分（五种分类）3.1按地域范围细分（区域性市场）■按城市划分■按城市内的某一具体区域划分■按省或自治区划分■按大片区进行划分3.2按房地产用途

5、细分■居住物业市场■商业物业市场■工业物业市场■特殊物业市场　第156页房地产开发经营与管理■土地市场不同类型房地产在投资决策、规划设计、工程建设、产品功能、面向客户的类型等方面均存在较大的差异，因此需要按照房地产的用途，将其分解为若干子市场。3.3按增量存量细分房地分离细分市场房地合一土地市场一级市场土地使用权出让市场房地产一级市场二级市场土地使用权转让市场房地产二级市场房屋市场一级市场增量市场或一手房市场二级市场存量市场或二手房市场房地产三级市场3.4按交易方式细分【重点难点】新建和存量房地产交易子市场的组成的区别3.5按目标市场细分4.房地产市场指标（四大类4

6、0小项）4.1供给指标（10项）4.2需求指标（11项）4.3市场交易指标（9项）4.4市场监测与预警指标（10项）■新竣工量■灭失量■存量■空置量■空置率■可供租售量■国内生产总值■人口数量■家庭户规模■就业人员数量■就业分布■城镇登记失业率■销售量■出租量■吸纳量■吸纳率■吸纳周期■预售面积■土地转化率■开发强度系数■开发投资杠杆率■住房可支付性指数■住房价格合理性指数■房价租金比　第156页房地产开发经营与管理■房屋施工面积■房屋新开工面积■平均建设周期■竣工房屋价值■家庭可支配收入■家庭总支出■房屋空间使用数量■商品零售价格指数■城市居民消费价格指数■房地产

7、价格■房地产租金■房地产价格指数■量价弹性■个人住房抵押贷款还款收入比■住房市场指数■消费者信心指数【出题方式】■区分具体指标属于哪一大类■重要指标的含义■重要指标的计算4.1房地产供给指标【指标一】新竣工量（竣工面积）指报告期内房屋建筑按照设计要求已全部完工，达到入住和使用条件，经验收鉴定合格，可正式移交使用的各栋房屋建筑面积的总和。【指标二】灭失量指房屋存量在报告期期末由于各种原因灭失掉的部分。【指标三】存量·指报告期期末已占用和空置的物业空间总量·单位为建筑面积或套数·报告期存量＝上期存量+报告期竣工量－报告期灭失量·可按物业类型分别统计【指标四】空置量·