经营与管理讲义-房地产估价师考试（学霸笔记）.docx

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1、2018年房地产估价师考试网上辅导房地产开发经营与管理第一章房地产投资及其风险第一节投资与房地产投资1.投资的概念■概念投资是指经济主体（个人或单位）以获得未来资金增值或收益为目的，预先垫付一定量的资金或实物，经营某项事业的经济行为■理解（三个角度）通俗角度－投资就是用钱来获取更多的钱金融角度－投资是购买金融资产以期获得未来收益或资产升值后将其以更高价格卖出的行为经济角度－投资是利用资源或通过购买资本货物，以增加未来产出或财富的行为2.投资的分类（四种分类）3.投资的特性（四特性）■投资是一种经济行为■投资具有时间性（牺牲即期

2、消费获得将来消费）■投资目的是获取收益■投资具有风险性4.房地产投资的分类（三种分类）【重点难点】不同投资主体的投资目的显著差异资产/房估课件，联系微信（QQ）1138724882第229页2018年房地产估价师考试网上辅导房地产开发经营与管理投资主体投资目的政府投资和非盈利机构·社会效益·环境生态效益企业和个人·经济效益4.1居住物业投资内涵主要类型特点供人们生活居住的房地产■公共住房·廉租住房（低收入家庭出租）·经济适用住房（低收入家庭出售）·限价商品住房（中等收入家庭出售）·公共租赁住房（中等收入家庭出租）■商品住房·普

3、通住宅·高档住宅·公寓·别墅自用或出租，投资风险小4.2商业物业投资内涵主要类型特点指能出租经营，为投资者带来经常性现金流收入的房地产■写字楼■零售商业用房■出租公寓1.开发－出售的模式越来越缺乏生命力，而开发－持有或整体出售给机构投资者统一持有经营模式成为趋势2.收益多来自经营收入和物业资产升值，适合长期投资。收益水平与投资者管理商用物业的能力密切相关3.商用物业交易涉及资金量大，常在机构投资者之间进行4.位置对此类物业有特殊的重要性4.3工业物业投资内涵主要类型特点为人类生产活动提供空间■工业厂房■仓储用房■高新技术产业用

4、房■研究与发展用房1.可开发－销售，也可开发－持有出租经营2.重工业厂房设计特殊，不容易转手交易3.高新技术产业与研发用房适应性较强4.轻工业厂房介于两者之间资产/房估课件，联系微信（QQ）1138724882第229页2018年房地产估价师考试网上辅导房地产开发经营与管理4.4酒店和休闲娱乐设施投资内涵主要类型特点为商务或公务旅行、会议、旅游、休闲、康体娱乐活动提供空间的投资·酒店·休闲度假中心·康体中心·赛马场·高尔夫球场1.本质上属于商业物业投资2.运营管理很重要，所以在开发阶段，未来运营管理的团队就会介入4.5特殊物业

5、投资内涵种类特点指物业空间内的经营活动需要得到政府特殊许可的房地产·加油站·飞机场·车站·桥梁·码头·公路1.这类房地产交易少，多属长期投资2.靠经营活动收益回收投资并获利【典型例题】特殊物业是指设计比较特殊，具有特殊使用功能的物业。（）  『正确答案』×『答案解析』本题考查的是房地产投资概述。特殊物业不是指设计或功能特殊，而是其里面的经营活动的性质特殊，必须得到政府的许可。参见教材P6。【关注点】房地产投资按照区域分类分类特点一线城市和热点二线城市由于供给不足导致的价格上涨压力非常大普通二线城市和大部分三四线城市面临需求不足

6、、供给过剩的去库存压力【关注点】境外房地产投资的规模280亿美元资产/房估课件，联系微信（QQ）1138724882第229页2018年房地产估价师考试网上辅导房地产开发经营与管理项目内容境外投资目的地（前三位）美国、中国香港和英国境外投资物业类型排序写字楼、酒店、工业、商业零售、居住物业5.房地产投资的特性（8大特点）序号特性解析1区位选择异常重要■房地产的不可移动性，决定了其区位的重要性■区位包括具体位置和宏观区位（决定其收益水平和升值潜力）2适于进行长期投资■土地不会毁损，建筑物具有耐久性，所以适合作为长期投资3需要适时

7、的更新改造投资■投资者通过及时调整房地产的使用功能，或更新改造，使之适合市场的需求，才能在竞争中处于有利的地位■如写字楼增加网络通讯服务、购物中心改善环境、增加商品展示空间、公寓内增加洗衣房等4易产生资本价值风险（价值难以判断）■异质性使每宗房地产的价值不可能一致，对其市场价值和投资价值的判断是困难的■由于投资者眼光、能力和经验的不同，导致相同市场价值的房地产有着因人而异的投资价值5变现性差（流动性差）由于房地产异质性、价值量大，市场交易分散、信息不完备等原因，导致房地产在短期内无损变现的能力差6易受政策影响房地产容易受到政府

8、宏观调控和市场干预政策的影响7依赖专业管理开发、经营等各环节均需专业技术与服务8存在效益外溢和转移■房地产投资收益状况受其周边物业、城市基础设施与市政公用设施和环境变化的影响■如地铁的建设引起周边楼盘价格上涨，小区旁建造纸厂使房产跌价等典型案例【重点难点】两个寿命概念概念开始