房地产项目开发流程与运营管理课件.pptx

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1、房地产项目开发流程与运营管理2019/04/242第一部分房地产项目开发全程运作程序房地产项目开发的全过程一般要经过以下五个阶段：1、项目确立阶段2、项目前期阶段3、项目实施阶段—工程施工和产品销售。4、项目验收交付阶段5、收尾阶段具体内容详见《房地产项目开发全程运作程序图》3房地产项目开发全程运作程序图－14房地产项目开发全程运作程序图－1房地产项目开发全程运作程序图－25房地产项目开发全程运作程序图－36第二部分与房地产开发相关的技术经济指标和规范规定一、主要技术经济指标1、规划用地面积：指经过批

2、准的地块规划总用地面积，包括可直接用于项目开发的土地面积和总用地中应提供给城市道路或其他公共设施使用的土地面积。2、建设用地面积：可直接用于项目开发的土地面积，也称净用地面积，但不包括应提供给城市道路或其他公共设施使用的土地面积。3、建筑占地面积：指建筑基底（地面一层）所占用的土地面积。4、建筑密度：建筑总占地面积与项目总用地面积的比率（％）。5、容积率：项目总建筑面积（地上部分）与总用地面积的比值。6、绿地率：项目范围内各类绿化（包括园林小品、休闲凉亭、水域等）所占的土地面积与总用地面积的比率（%）

3、。7主要技术经济指标（续）7、住宅停车率：汽车的停车位数量与住宅总户数的比率（%）。8、地下室：房间室内地面低于室外地平面的高度超过该房间净高度的1/2以上者。9、半地下室：房间室内地面低于室外地平面的高度超过该房间净高度的1/3，且不超过1/2者。10、层高：上下两层楼面或楼面与地面之间的垂直距离。11、室内净高：楼面或地面至上部楼板底面或吊顶之间的垂直距离。12、建筑高度：多层指建筑物室外地坪到其女儿墙顶部或檐口的高度；高层指建筑物室外地坪到其檐口或屋面面层的高度。地下室:房间地平面低于室外地平面

4、的高度超过该房间净高的1/2者为地下室;半地下室:房间地平面低于室外高度超过该房间的净高的1/3,且不超过1/2者为半地下室.9主要技术经济指标（续）13、住宅建筑层数的划分标准：⑴按建筑物使用性质分类：民用建筑（供人们从事非生产性活动使用建筑，又分为居住建筑如住宅、公寓、宿舍和公共建筑如图书馆、车站、办工楼、电影院、宾馆、医院）工业建筑（供人们生产使用的建筑。⑵按建筑物层数或总高度分类：住宅按层数分：低层住宅（1—3层）、多层住宅（4—6层）、中高层住宅（7—9层）和高层住宅（10层以上）公共建筑及

5、综合建筑，总高度超过24M的为高层，但不包括总高度超过24M的单层建筑建筑总高度超过100M，不论是住宅还是公共建筑、综合性建筑，均称为超高层建筑。⑶按建筑结构分类木结构建筑砖木结构建筑砖混结构建筑钢结构钢筋混凝土结构建筑：框架结构、剪力墙结构、框架—剪力墙结构和筒体结构。建筑物的分类1.框架结构是利用梁、柱组成的纵、横向框架，承受竖向荷载及水平荷载的结构。按施工方法可分为全现浇、半现浇、装配式和半装配式4种。框架结构可使建筑平面的布置比较灵活，扩大建筑空间，方便建筑立面的处理。但是，因为侧向刚度比

6、较小，当层数过多时，就会产生过大的侧移，易引起非结构性构件(如隔墙、装饰等)破坏，而影响使用要求。2.剪力墙结构是利用建筑物的纵、横墙体承受竖向荷载及水平荷载的结构。纵、横墙体既可作为维护墙也可用于分隔房间墙。剪力墙结构的优点是侧向刚度大，在水平荷载作用下侧移小。其缺点是剪力墙间距小，建筑平面布置不方便，不太适用于要求大空间的公共建筑，结构自重也较大。3.框架—剪力墙结构是在框架结构中设置适当剪力墙的结构，既具备了框架结构的优点，又综合了剪力墙结构的优势，在框架—剪力墙结构中，剪力墙主要承受水平荷载，

7、由框架承担竖向荷载。框架—剪力墙结构一般用于10～20层的建筑。4.筒体结构筒体结构可分为框架—核心筒结构，框筒结构，筒中筒结构，多筒结构等。框架—核心筒结构由内筒与外框架组成，这种结构受力很接近框架—剪力墙结构，适用于10～30层的房屋。框筒结构及筒中筒结构，有内筒和外筒两种，内筒一般由电梯间楼梯间组成，外筒一般为密排柱与窗裙梁组成，可视为开窗洞的筒体。内筒与外筒用楼盖连接成一个整体，共同抵抗竖向荷载及水平荷载。这种结构体系的刚度和承载力都很大，适用于30～50层的房屋。15主要技术经济指标（续）

8、14、民用建筑主要类别（按功能分类，选摘）（1）住宅楼：供居住使用的建筑。单元式住宅：由多个住宅单元拼接而成，每个单元均设有楼梯或楼梯与电梯的住宅。塔式住宅（也称独立单元式住宅或点式住宅）：以公共楼梯或楼梯与电梯组成的交通中心为核心，将多套住宅组成一个单元独立建造，且每套住宅的进户门至楼梯间门或消防前室门的距离不超过10米的住宅。通廊式住宅：由公共楼梯或楼梯与电梯通过内、外廊进入各套住宅，且至少有一套住房的进户门至楼梯间门或消防前室门的距离超过10米的住