投资地产项目初步可行性研究.doc

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1、上海金山区廊下镇地块3初步可行性研究2012年3月7日目录:1.廊下镇地块3初步可行性研究2、附件附件一：廊下镇地块3初步规划总平附件二：金山区廊下镇地块三投资建设估算附件三：地块三销售分析表附件四：净现值法分析投资表附件五：土地出让价格分析表1、表2廊下镇地块3初步可行性研究一、项目背景上海市金山区廊下镇（金山现代农业园区，下同）位于上海市金山区西南部，属北亚热带季风气候，四季分明，雨量充沛，日照较多，无霜期较长。全镇规划面积51平方公里，镇域面积46.56平方公里。全镇总耕地面积24.68平方公里，中心镇区2.4平方公里。全镇下辖12个行政村，1个居委会。全镇总人口3.1

2、3万，其中农业人口2.4万。镇域内拥有漕廊公路、金廊公路、朱平公路、廊平公路等高等级公路，分别与上海郊环（A30高速公路）、莘奉金（A4高速公路）、沪杭（A8高速公路）、杭州湾跨海大桥和浙江省平湖市相连接，上高速公路只需5分钟。距上海市中心60公里，距虹桥机场50公里，距浦东国际机场70公里，距大洋山港80公里，距杭州湾跨海大桥25公里，到达杭州、宁波、苏州等地均在1个小时左右，处于长三角交通枢纽地位，是上海连接浙江的主要门户。廊下镇被定位为上海市市级现代农业园区，区域面积为51平方公里，实行镇与园区合一管理体制。现代农业园区作为金山区“三区一线”战略发展的重点区域之一，按照

3、“世外桃源、诗情画意”的建设理念，分别建成国内领先、国际一流的园区管理中心、国际农业展示区、现代农业示范区、农业科技孵化区、生态农业休闲区、农产品加工区、绿化环带等一心、五区、一环区域，届时将成为上海12个农业园区中具有规划理念、功能齐全、体制、机制相统一的重点园区。全镇有一级甲等卫生院1所，初级中学1所，中心小学1所，中心幼儿园1所，敬老院1所。廊下镇地处东海之滨，杭州湾畔，对内对外交通便捷。东傍A4、A6高速公路，北依320国道、亭枫高速公路、沪杭高速公路，西邻浙江平湖，距杭州湾跨海大桥25公里，是上海连接浙江的重要西南门户。2008年，廊下镇实现国内生产总值9.68亿元

4、，同比增长5.8%;实现财政收入1.4328亿元，同比增长5.9%;农村居民人均年可支配收入10582元，同比增长7.8%。二、项目土地概况地块三位于廊下镇漕廊公路北，万勇路西。被3#河分为三个地块,沿漕廊公路一侧为商业(03-01)和创意园区(03-03),勇敢六组河以南为二类住宅用地。其中，03-02地块现状新建五栋农民自建房，考虑近期保留，远期拆除；03-03地块现状为空置工业厂房，现状建筑质量较好，建筑量较大，建议改造。地块三指标表用地编号用地性质用地面积(m2)容积率建筑面积(m2)建筑密度(%)建筑限高(米)备注03-01C140931.561404020净地03

5、-02R2R3125531.5188302524近期保留婕筑约1200m2,远期拆除03-03C2118781118783520创意园区，建议改造三、拟建设方案地块三指标表用地编号建筑物性质建筑面积（m2）结构形式基础形式建筑层高（米）建筑总高（米）备注03-01商铺6140框架沉管灌注桩3.9+3.6*211.103-02商品房18830框架静压管桩2.2+2.9*619.603-03商铺12989框架沉管灌注桩3.9+3.6*418.3人卖场+仓储+宾馆4000外墙翻新，内重新分隔装饰03-01地块为商业用地，考虑紧邻漕廊公路，本案采用沿街商铺。商铺大部高三层，局部四层，

6、开间3.9米，进深18米。每两个开间设置为一个商业单元，上下三层，一层为卖场，二层可做仓储或卖场,三层、四层商业或办公。漕廊公路一侧设置进入通道，通道宽7.8米。用地面积4093平方米，总建筑面积6140平方米。设置道路和停车位后基本没有绿化用地。03-02地块为二类居住用地，本案采用5幢六层住宅设计。一梯两户板式住宅，框架结构，屋面采用斜屋面，上设太阳能安放位置。套型面积100-140平方米。总套数144套，地面停车位设置70个。每套房设置一间独立自行车库，面积不大于14平方米。03-03地块，保留原有厂房建筑4000平方米，拆除厂区建筑面积1111平方米。沿漕廊公路和万勇

7、路一侧建造沿街商铺3层，中间拐角部位层高5层（轮廓尺寸36*36米）。结构形式为框架，开间3.9米，进深15米。两个开间为一个商业单元。一层为卖场，二层可做仓储或卖场，三层商业或办公。详细见《廊下镇地块3初步规划总平》。四、项目经济分析廊下镇总人口3万，其中农业人口2万。目前开发程度比较成熟。镇区内商铺及配套商品房都有空余，各类商业配套基本能满足需求。市场对于商铺和住宅的需求量短期内不会;^高。开发期最少需要6年甚至更长（本案以六年计），两年建设期，四年销售期。本案附近楼盘二手商品房单价在5000元左右