经济型别墅市场研究.doc

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1、经济型别黜帀场研究我们说的经济型别墅或者类别乐，冇别于占冇很好的呆观资源、价格高昂的豪宅烈别乐，包括了联排别墅(Townhouse)＞双拼、叠拼、上下仅为两户的跃层住宅(冇人称为cityhouse)、以及最近热门的小独栋等等多种形式。目前不少开发商对经济熨别峑概念理解错误。将经济熨别墅作为一般住宅或者是当成真正的别墅來开发，而没冇貞-正认识到人部分经济型别駆的购买者真正需要。导致的错谋主要表现在：概念上的错误导致选址的错误，结果造成有的经济型别墅项H没有可以依托的城市外部配發环境。片面追求高密度、容积率。有的达到0.7、0.8,甚至超过了1,使小

2、区环境严重下降。根本不能发挥经济型别墅这种居住形式的优势。建筑规划设计上容易走极端，要么盲11崇洋，不考虑国内的气候环境与人文条件；耍么根本不理解其特性以及生活方式，产品不能满足使川需求，建筑外观形象与室内空间单调平庸、没有特色。忽视整体社区的环境设计。环境设计粗糙，缺乏细部，室内室外环境过渡空间没冇质量，没冇规划设计中忽视建筑的可持续发展耍求，不考虑建筑能耗标准，缺少能真正提高居住质量的、适合屮国国情的牛•态技术的应用，使经济型别墅产品质量低下，很快在市场上失去竞争力，以至于迅速被淘汰。以下我们试图从多个方面來探讨如何通过规划设计的手段來槊造全

3、新的经济型别墅社区空间和文化环境。新型社区文化是经济型别墅的特殊需耍中国传统的居住形式以用和式院落形式的平层或二、三层建筑为主。特别适合于传统大家族生活的方式。这种居住形式除了各种大小的房间以外，还提供了多种不同空间尺度、不同等级、功能的院落，这种建筑形式能够满足人们对外的防御和私密性的要求，对内部可满足在不同层次上的交往和传统家族式的生活方式。到了现代社会，由于人口、土地的压力大城市内居住形式的主体转化为多层和高层公寓式住宅。这种形式可以较好地解决私密性要求，但在人类交往和与自然环境接触方面明显不足。由于开发商和设计者大多这方而经验不足，在初期

4、的经济型别墅项hl中，往往只注意住宅单体设计本身，而对居住在这种社区的居民的生活方式、交往耍求和社区文化的建立，没有时间与精力去研究。如何捉高经济型别墅居住区的社区文化，提供满足居住在这里的人群的生活方式的社区环境，将是下一代经济型別墅发展竞争重点Z—。研究经济型別墅居尺的生活方式特点和需求，寻找能够满足他们碍求的解决方案，是我们下一步急待研究的课题。此外，椅心推敲设计经济烈别览社区的室内外空间，使之不仅仅是普通住宅的简单复制，不是建筑与道路切割Z后剩下的空间。而是一种完整的空间，可以促进人们的交往，促进社区互动，冇不同等级层次的空间。这是社区文

5、化和人居环境舉造的重要手段。从规划形态上捉高经济型别墅的人居质量经济型別墅的规划形态应避免城里人规模开发的集合住宅的批量化、工业化生产所愤冇的那种呆板的行列式、兵营式格局。京城第一代的经济熨别墅社区，比如一栋洋房、康城，在规划形态上刻意营造自然丰自的规划格局，道路与室外空间形态也尽量弯曲自然。建筑所组成的小区内的空间非常丰富、生动、冇趣、自然。塑然第一代的经济型別墅项目的产品和设计本身还存在种种缺陷，但由于规划形态非常人性化，其社区幣体环境迄今为止都是一人亮点。比较遗憾的是其厉的经济型别墅产品因过于追求高容积率，慕本都是行列式的布局。无论其在户型

6、、室内空间和其它的理念方面有多大的提高，在规划的环境质量方面无疑是下降了。经济型别墅社区的规划还应该注意形成不同层次、不同规模的室外绿化和景观空间。特别要重视屮央绿化和组团绿化。虽然经济型别墅或者别墅每户都冇H己的花园、院落，这是其必备的品质。但是住户并不仅仅生活的自己家的院子里。孩子游戏、老人散步、溜狗，都希望在大社区里有个和对广阔的活动范围,沿着小区的道路行走可以像游览公园一样。也可以在小区内跑步健身。看看别人家院落的装修，花园的设计与种植也是一种乐趣。所以需要有相对完整、具备一定规模的中央绿化或者水系，和住宅组团所形成的宅间绿地。分散的绿地

7、应形成系统，使人散步能够选择不同的路线，尽可能连贯通畅。经济型别墅社区规划的另外一点应尽量做到人车分流，至少乍行路线和人的步行路线系统应该相对淸晰。应能够形成一条无障碍的尽量少与车行交义的步行系统。因为在经济型别艷社区以散步锻炼为主的户外活动是生活的重要部分。有可能的话，应该借助人工的或者自然的地形高差，把人行路线和车行路线用不同的标高加以分流。同时这种室外高差的处理也能丰富建筑南北口和室内空间。空间的动感与灵活性是衡量标准经济型别墅产品的户熨面积指标通帘介于普通多层及高层公寓住宅和独立别票之间，既没冇前者的紧张局促，也没冇后者的大气轩敞，如何在

8、冇限的天地中创造出精巧宜人的室内效果，并形成自己独特的经济型別墅空间氛围,是提升•其居住舒适度的关键因素Z—。高质量室内空间的营造,需要