自然博物馆“3+1”物业管理模式分析 .doc

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1、自然博物馆“3+1”物业管理模式分析自然博物馆“3+1”物业管理模式分析自然博物馆“3+1”物业管理模式分析自然博物馆“3+1”物业管理模式分析自然博物馆“3+1”物业管理模式分析自然博物馆“3+1”物业管理模式分析　　目前，国内博物馆的物业管理主要有两种模式，即“一体化”和“专业化”的管理模式。对于博物馆这种开放的服务性场馆，管理者应当根据自身运行的特点，结合国家现有的法律法规，制定切实可行的监督监管机制，对物业公司的管理和服务工作进行全方位实时督导。需培养一支熟知本馆设备设施运行的高素质、专业化物业服务团队。　　“一体化”物业管理模式的优势　　所谓“一体化”物业管理模式是指由一家物业管理

2、企业作为管理服务的提供方，按照市场化要求，接受物业委托方的选聘，对特定的物业区域实行统一管理，并对业主提供常规性的以房屋维修、保安、保洁、绿化为基础的综合服务，是目前我国物业管理市场中一种主流形态的物业管理模式。(1)物业公司具有“大而全”的特点以上海自然博物馆为例，物业服务包含安保、工程、保洁、服务四大内容，共198人。由于目前的物业公司属全国百强物业企业，同时在大型场馆运行方面经验丰富，拥有自己的工程、安保、保洁、服务等物业人才，具有“大而全”的跨界物业服务、综合管理能力强的特点。(2)统筹兼顾，资源共享整个物业服务由一家单位承担，职责相对清晰。物业管理企业为业主提供立体式、全方位的服务

3、和管理，尤其在博物馆物业管理方面，可以全面保障场馆运行，发挥全面协调，统筹兼顾，资源共享，便于管理的优势。特别是出现应急情况的快速协调能力，大大降低了受损影响面。　　“一体化”物业管理模式的劣势　　“一体化”物业管理模式虽然是我国各地物业服务企业普遍采用的一种管理模式，但在多年的实施过程中仍存在诸多问题。(1)物业管理企业规模大，物业服务成本高实行“一体化”经营模式的物业管理企业往往规模大，一个“一体化”物业公司的某个物业项目一般拥有近200人的物业团队，其庞大的人员体系不得不配备人事、行政、办公人员以完成所有人员基本考勤、工作资料归档等日常行政事务。以某自博馆为例：整个物业公司上下层级7级

4、，管理成本较一般企业高，导致一线服务人员薪资低，人员素质的配备不能符合业主要求。(2)专业性不强，外包依赖程度大虽然大型物业公司以其综合能力强，在各方面都具有服务能力而在物业市场上占据竞争优势，可一旦遇到专业性强的情况，就显得捉襟见肘。例如在工程方面，博物馆物业工程人员一般承担大系统开关、日常巡检、一般维修、应急抢险等设备操作使用。而电梯、暖通、消防、楼宇等技术要求高的系统深度维护、维修、保养依然依赖专业外包。再者，以博物馆安保为例，由一家综合性物业公司承担，由于安保力量较专业安保公司稍逊，每年参观高峰，还需要向安保公司雇佣专业安保人员，以降低防盗、防火风险和确保场馆人身、财产安全。　　“专

5、业化”物业管理模式的优势　　“专业化”物业管理模式是指由专业物业服务企业通过合同或契约的签订，按照产权人和物业使用人的意志与要求实施专业化管理。随着社会的发展，社会分工逐渐趋于专业化，物业服务企业也可以将一些专业管理以经济合同的方式交给相应的专业经营服务公司，从而享受现代化、大生产、专业分工的成果。目前，博物馆的物业管理模式从传统“一体化”物业管理模式一统天下的局面逐步向“专业”物业管理模式的发展趋势转变。(1)让专业人员提供专业服务倘若实施“专业化”物业管理模式，即按照各项不同服务性质，通过专业化运作来完成物业管理的相关服务任务与实现业主目标。就物业公司而言，一旦实现“一体化”物业管理模式

6、向专业化“管理型”转变，物业项目的工作重点将从对大量作业层员工的考勤、培训、管理和工作事项的日常安排中解放出来，主要负责协助业主开展专业项目的外包单位选择、监管，作业标准的拟订、整个项目的预算、监督各外包单位的合同履行、协调业主处理和政府主管部门及各相关单位的关系等事务。真正实现“让专业的人从事专业的事”。(2)服务质量有所提高，运行成本得以降低一旦有多家专业服务队伍协助或与物业公司共同承担场馆的服务和保障工作，打破垄断，从而形成良性竞争，一方面，整体服务质量将在这个良性生态体系中得以提升。另一方面，为业主提供了议价可能，业主可以利用多家卖主之间的竞争加强自己的议价力量，在良性竞争中，以较低

7、的价格购买到相对更好的服务。　　“专业化”物业管理模式的劣势　　(1)专业分/发包过多，业主协调精力投入增加专业分/发包过多，各专业单位之间的协调工作加剧，响应速度将出现滞后现象。特别是发生应急情况时，会出现相互推诿、扯皮的现象。倘若物业公司不能发挥良好的统筹管理能力，势必要求业主方有较强的管理协调能力，以及时应对紧急情况。而对突发事件判断的正确性、响应的及时性和处置的有效性大大增加了业主的管理难度。(2)“