浅析《物权法》规定建筑物区分所有权存在的问题与对策.pdf

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1、浅析《物权法》规定建筑物区分所有权存在的问题与对策吴彦燕(海南大学法学院570228)【摘要12007年lO月我国第一部《物权法》开始施行，并在第六章中同前以书面方式明确告知购房人车库购买的期限，在房屋买卖对建筑物区分所有权进行了专章的规定，但其在立法中存在着不完合同成立后到规定的期限前，业主仍然没有购买车位，开发商再善的地方。文章从建筑物区分所有权的概念、特征出发，通过对建筑书面通知业主后，方可将车位卖给非业主第三人。同时，还可以物区分所有的三项权能和在实务中存在争议较大的小区车位问题、实行小区车库的预购制度，即业主如果在近期内不能买车，可以楼层空间问题和绿地权属等问题进行了分析。先交

2、一定的管理费，对车库享有优先购买权。【关键词】车库车位；楼层空间；绿地权属第三，开发商在完成项目开发和销售后，应尽快退出小区，在向业主委员会移交住宅与配套设施的管理权的同时，应把剩余一、建筑物区分所有权在实务中的几个问题车库(位)出租经营权交由业主委员会。届时即使开发商在小区(一)小区车位的权属内保留了部分商业或其他用房作为自用或经营，也只能与其他商品房住宅小区的停车位主要包括地面或露天停车位、地下业主一样行使权利，不应该再享有特权。停车位、楼房首层架空停车位等。而现有的商品房小区停车位权第四，政府应干预开发商以高于市场价的价格出售或出租小属形式一般有以下几种：一是区分所有权人使用小区公

3、共停车区车库位给业主，在实践中应当对开发商的市场运营行为作相应位向物业管理公司交纳管理费或停车费：二是区分所有权人向的规范。开发商不得以明显高于市场价的价格出售或出租小区车开发商购买停车位的使用权后专用使用该停车位；三是有的商库(位)给业主。如果车库建造已经算入业主公摊面积的土地之品房本身附带停车位。与商品房一并购买取得停车位的专有权。上，则开发商转让或出租的价格必须相应降低，不能让开发商在业权属的不明确性和形式的多样性，也带来了各式各样的纠纷，一主享有使用权的土地上建造车库再租售。相关行政主管部门有义些小区业主认为停车位属全体业主共同所有，每名业主都有权务以通俗易懂且确定的语言告知业主

4、，小区内哪些土地已被算人使用，有些出资数万元甚至更高价格购买停车位使用权的业主，公摊面积。并要求具有资格的评估机构对拟租售车库(位)进行评认为支付了高额代价，应该享有停车位的所有权而不仅仅是使估，因为在确定车库转让或出租价格上，业主处于明显的弱势地用权，有的业主虽然对出资购买停车位的专有使用权没有异议位，有关政府机构应提供相应的协助和指导。只有这样，业主的利但对物业管理公司还要另外收取管理费意见很大。随着《物权益才能得到切实的保障，法律的制定才能落到实处。法》的出台使得这部分权利的归属有了很大的进步，但仍需要进第五，约定不明或没有约定情况下车库的归属应该推定为归一步予以规范和明确。业主共

5、有。第一，开发商在经济上具有优势地位，完全可以通过格《民法》是国家的基本法律，而物权法是《民法》的最基本组成式合同争取自己利益最大化。开发商完全掌握建造商品房的成之一，是调整财产关系的重要法律，在我国的法律体系中起着支本，可以证明车库的归属。如果没有在合同中规定车库的归属，就架作用，也是建国以来第一部对如何保护私有财产进行详细规可以推定，开发商已经放弃主张车库权利。第二，从合同解释的角定的法律，物权法的作用主要是两个方面，一个是定纷止争，第度来看，房屋销售合同通常是开发商单方起草的，甚至在实践中，二个就是物尽其用，而车库(位)的所有权一直是物权法的热点，开发商都是通过格式条款确定车库的归

6、属。如果合同没有约定归如何具有操作性，下面提出几条建议：属而发生争议，按照合同解释规则，应当作出利于业主的解释。第一，车库的原始所有权属于开发商，应当得到法律的尊重(二)楼顶空间的权属及收益和保护，如何处置应受到限制。其即便在小区的停车位不可避免有关楼顶空间的争议，主要有以下几种情形：其一就是在发地归属开发商所有的情况下，也要规定开发商不可将其卖给小生纠纷时，开发商往往依据所谓的解决区分所有“在没有规定的区业主以外的人，或将专有使用权出租给小区业主以外的人。根情况下，有约从约”这一原则理所当然地认为其对顶层空间拥有据《城市房地产开发经营管理条例》第3条的规定，房地产开发经所有权，允许其他

7、人设置广告而取得收益是其进行使用和获得营应当按照经济效益、社会效益、环境效益相统一的原则，实行收益的必然结果。其二是顶层业主在和开发商签订购房合同时，全面规划、合理布局、综合开发、配套建设。小区车库(位)所有约定顶层空间归顶层业主专有使用。作为对价，顶层区分所有人权应根据规划的要求(达到几户一个车位)后，才能出卖给非业往往付出较高的价格。基于此，顶层业主就主张自己对顶层拥有主第三人。使用、收益及处分的权利，而设置广告所取得的收益当然