中国佳原创别墅项目－康桥半岛等实战范本解读决策.pdf

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1、一、“工作在市区，生活在近郊”的近郊发展模式“新独院住宅”是一种近郊住宅发展模式，它主张的核心是“工作在市区，生活在近郊”。简单来说，就是在交通方便的近郊，开发超大规模的住宅社区，以较低的价格提供住户更大、更好的居住空间，以及完的生活配套设施。象康桥半岛这样的项目位于城市的郊区，它们获得可开发土地的价格比那些位于城市中心的项目要低，这一有利条件为这类型的项目在产品营造、社区的规划设计方面留出了相对比较大的空间。同时为了把城市的人群吸引到郊区来，这类型的郊区项目在产品开发上较多的选择了能为居住者提供低密度、大私人空间的住宅，使郊区化的接近自然、逃离市区的拥挤喧嚣的环境成为消费者追

2、求另一种高品质居住的选择。在这一方面，康桥半岛提出了“新独院住宅”的概念，提倡现代人在都市上班，在交通便利、环境优雅的近郊安家。与以往的市区住宅相比，新院住宅更注重绿化、空气质量、水源等未来性的住宅关键因素：它主张建设超大规模园区，利用近郊的地价比市区低的优势，以比较低的价格提供用户面积更大的住房、绿化更好的花园，同时拥有规格较高、配套齐全的各项商业及生活设施。在交通便利的近郊，新独院住宅的用户只需要以社区巴士、公交车和地铁作为主要的交通工具，就可以方便地穿梭于繁华都市和宁静住宅之间。1、“卫星城”的大盘市场优势康桥半岛位于浦东康沪南路与外环线，是上海东南方向定位最高、开发规模

3、最大的住宅社区，可谓是上海郊区大盘的代表。康桥半岛占地3000亩，规划建筑面积近100万平方米，整个项目分五期开发。康桥半岛卫星城级别的规划设计和建设水准，始终领先于业界的环境与514住宅设计理念，项目自99年面市以来一直就热销上海楼市，成为沪上房地产成功开发的典范。分析康桥半岛热销的原因，项目的规模优势是其中重要的因素。我们以购房者的角度来分析大型楼盘的好处，可以发现有以下五大优势：一、配套优势。大型楼盘配套设施都很完善，邮局、商场、菜市场、幼儿园、学校、大型会所、商业中心、银行等生活设施一应俱全，使买家充分享受居住区生活的便利；同时由于入住业主较多，大社区往往受到政府更多的

4、重视，市政配套可靠，政府部门提供的水、电、暖、路等更能得到保证，一般不会出现入住了还没通水通路的情况。二、成本优势。由于规模大，业主对公共建筑设施和物业管理等分摊的费用低，入住后的生活成本较低。三、环境优势。大型楼盘一般位于城市边沿或远郊，空气质量较好，再加上发展商对项目进行统一规划，充分考虑绿化和活动空间，使整体环境提高一个档次。四、社区优势。大型楼盘形成的大社区文化活动丰富，有助于舒缓人的精神压力，增进人与人之间的沟通理解，让业主真正拥有一份家的归属感。515五、价格优势。一方面是大型楼盘房价上涨可能性大，特别是郊区大盘在刚开盘时都较低。大型楼盘一般分布在城乡结合部，特别是

5、“一城九镇”地区，在建设之初条件比较差，价格也不会太高，随着后期的开发，楼盘品质提高的同时规模效应会逐渐显现；另一方面是开发商成片开发，规模生产，有利于降低成本，从而为价格的降低创造条件；再有就是大型楼盘往往是分期开发，价格上多采用“低开高走”，薄利多销的营销手段，这都能为购房者带来不少实惠。2、“独门独户，面积适中，功能齐全”的产品策略“新独院住宅”的住宅模式是一幢楼只住一户人家，独门独院，并有独立车库和私家花园。它的建筑形式介于别墅和多层住宅之间，比别墅密度大、院子小，比多层住宅舒适。而在土地价格相对便宜的近郊，这种更舒适的现代居所，其价格却是多数买得起商品房的中国购房家庭

6、都可以轻松接受的。中国广大购房家庭最为关心的户型设计和居住面积，“新独院住宅”的特点是“面积适中，功能齐全”，尽量控制建筑面积的同时，提供多种功能，做到设计合理，布局合理，不让购房者多花一元钱买他所不需要的面积。此外，考虑不同家庭结构需要的设计也能满足三口之家，有较大孩子的家庭和与老人同住家庭的不同需求。在上海康桥半岛新独院住宅的设计中，这一点有着充分的体现；目前康桥半岛的新独院住宅分为“联体式”和“独立屋”两类，面积在152平方米至226平方米之间，“联体式”主要针对中等收入的家庭，而价位略516高的“独立屋”更适合家庭成员较多的大家庭。据了解，在未来几年，他们还将陆续开发多

7、种适合多人、多代家庭居住的“二世代住宅”，以满足越越多向往“新独院住宅”的购房家庭的需要。二、康桥半岛的产品发展策略对与一个象康桥半岛这样的城市郊区大盘来说，一个成功的一期产品能为项目的入市打下一个开门红的天地。但是，市场在发展，特别是象上海这样一个增长速度极快的市场，是逆水行舟，不进则退，产品要想保持引领市场的地位就要不断的升级。康桥半岛前面几期的成功销售，说明他们的产品得到了消费者的认可，被市场所接受，下一个阶段的产品改良的方向如何，一个最直接最高效的途径自然是根据客户和市场的反馈。康桥