规划一致性理念下的居住用地容积率分区研究-以广州市番禺区为例.pdf

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1、规划管理RRROEfi~ERT规划一致性理念下的居住用地容积率分区研究——以广州市番禺区为例口蒋珊红，柳意云，袁媛【摘要】容积率是城市控规的强制性内容和核心控制指标。目前容积率的确定主要依据城市规划管理技术规定和经验，定量分析不足，且不同规划层面的容积率控制要求并不一致。研究以居住用地容积率为对象，基于上下位规划一致性的要求，构建居住用地容积率影响因子的评价指标体系，尝试将总规与控规对容积率的控制进行衔接，将总规对建设强度的限制要素的空间规划表现为容积率分区，并指导控规容积率的确定，从而实现从总规一分区一控规三个阶段对容积率控制的一致性。【关键词】开发控制；居住用地容积率；容积率分

2、区[文章编号】10O6—0022(2014)O8—0O78—07【中图分类号】TU981【文献标识码】BResidentialLandFARZoningBasedOnPlanningConsistency：PanyuCase／JiangShanhong，LiuYiyun，YuanYuan叫嘲憎咖PresentlyFARismostlydecidedbyregulationorexperience，butrarelybyquantitativeanalysis．FARatdiferentlevelplansisinconsistent．Thepaperestablishesevalu

3、ationsystemofFARrelevantelements．studiesFARzoningofmasterplanforregulatoryplanning，andrealizesconsistencyofFARatmasterplan，districtplan，andregulatoryplan．咖—口n嘲Developmentcontrol，Rresidentia『landFAR，FARzoning@引言性的问题。近年来，由“刚柔制衡”延伸出的关于如何提高容积率控制有效性的研究也颇受关注，主要研在新型城镇化的要求下，土地的高效集约利用成究开发控制手段的改良[1]、对不同

4、性质空间的开发调为核心内容之一，因此科学合理地确定容积率显得更节等[2-4]。为重要。目前，控规确定的容积率常被市场开发突破，国内关于容积率的研究主要有三方面的内容：一其在技术层面主要存在两个不足：一方面，在确定容是运用GIS技术测定现状建设用地的容积率[5-6]；二是积率的过程中存在一定的主观性，以至于在规划实施关于容积率与地价的关系[71，侧重于研究容积率对宗地中对利益集团缺乏说服力；另一方面，不同规划层面地价的影响；三是土地开发容积率的确定方法，该方面对容积率的控制缺乏衔接，导致同区域同性质地块的可从三个角度进行分析，包括相关概念的界定[8-9]-,密容积率指标由于编制单位不

5、同而有差异。因此，从规度分区及分层次控制和定量分析[1o-14]。虽然国内在这划一致性的角度探讨如何科学合理地确定容积率的方方面的研究取得了不少成果，但是主要还停留在归纳总法，有利于改善容积率确定过程的欠科学性，加强容结、定性描述及思路探讨方面，较少研究不同规划层面积率控制在不同规划层面中的衔接性。对容积率控制的衔接问题，且计算方法的可操作性不强。西方国家对容积率的研究侧重于探讨为平衡各种此外，关于密度分区及分层次控制的研究忽略了容积率关系所引发的如何确定土地开发控制的灵活性和稳定确定的过程，尚没有关于容积率定性影响因素如何定量【基金项目】国家自然基金重点项目(4113074)、国

6、际合作项目(413201040010)、国家自然科学基金项目(41071106)【作者简介】蒋珊红，中山大学地理科学与规划学院硕士研究生。柳意云，通讯作者，高级讲师，注册城市规划师，现任职于中山大学地理科学与规划学院。袁嫒，博士，注册城市规划师，中山大学地理科学与规划学院教授。容积率的方法。因此，探讨容积率的理性控制方法，并尝试阐述科学确定容积率的过程，对丰富容积率研究及指导实践是非常有意义的。规划一致陛理念下居住用地容积率分区思路1．1研究思路在规划实践中，传统的容积率控制图1传统窖积率控制与规划一致下容积率控制比较示意图方法大多停留在控规层面，根据城市规划管理技术规定，各控规单

7、元独立进行容积，率控制，既不受制于上位规划，又与周边控规单元没有直接的联系。这种实践下的【_n蔷f容积率控制在城市建设中易出现失控的局面，如总规对人口及城市建设用地的}囊娜容积一整体控制无法在控规阶段实现，不同设计单位在相邻地段确定的容积率指标也1{塞影响一母彻固--t基准分l区校核l有很大差异。而基于规划一致性的容积率因控制力图保障两个方面的一致性：不同；素悃l窒竺坌垦1阶段规划的一致性，即实现总规与控规分区r—?====—1}现状窖积率数据区闻l层面的土地利用控制