次贷危机对我国房地产金融风险防范的启示.doc

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1、30《现代经济》2008年第7卷第9期(总第96期)次贷危机对我国房地产金融风险防范的启示曾摘洁(西南交通大学峨眉校区土木系,四川峨眉山)要:次贷危机对美国、欧盟和日本等世界主要金融市场产生了很大的冲击,危机的产生无疑给国内金融业带来了不少启示。在房贷市场发展和金融监管等方面,这场危机为我们敲响了居安思危的警钟。文章指出了我国房地产金融中存在的问题并提金融创新、出了房地产金融风险防范的措施建议。关键词:次贷危机;房地产金融;风险防范美国“次贷危机”是从2006年春季开始逐步显现,2007年8月席卷美国、欧盟和日本等世界主要金

2、融市场。危机造成的金融市场震荡使得大大小小的商业性贷款机构破产,提供流动性和资产证券化业务的大型银行业务受到影响,投资次级债的各类基金更是损失惨重。进入2008年,次贷危机有愈演愈烈之势。3月,贝美国尔斯登最终因深陷次贷危机被摩根大通接管。2008年7月,加州的印地麦克银行宣告倒闭,紧接着美国政府宣布对两大房贷巨头—房利美和房地美—实施紧急救援,美欧日等央行不得不注可以说危机种子早入巨资缓解愈演愈烈的金融振荡。反思过往,已埋下,危机土壤业已形成。过去几年,美国经济增速较快,就业环境宽松,房价持续上升,市场利率水平保持在历史低

3、位。在这样的背景下,从提供资金来源的银行到面向终端客户的抵押贷款商,各类机构都热衷于放贷并进行资产证券化操作,使得所谓的“低门槛贷款”大量出现。这种情况不仅在次级市场存在,而且蔓延到很多信贷领域。国际货币基金组织提供的数据显示,自从2004年开始,过去信贷条件倾向于“贷款人”的情况发生变化,转而向“借款人”倾斜。这场危机无疑给国内金融业带来了不少启示。在金融创新、房贷市场发展和金融监管等方面———美国次贷风波爆发以来,无论从全球资本市场的波动还是美国实体经济的变化来看,次贷之殇在美国乃至全球范围内都不容小觑。对于中国来说,这

4、场风波为我们敲响了居安思危的警钟。一、我国房地产金融存在的问题1、房地产融资渠道单一。由于我国房地产金融体系不完备,房地产开发和经营的股权融资形式还远没有完善,企业债券发行又受到了严格控制,房地产开发资金来源渠道较少。这些都使我国房地产金融主要为银行间接融资,直接融资占很小比重。我国当前能够在资本市场上进行直接融资的房地产开发企业,主要为大型的国有和地区性开发企业,但即使诸如万科、中国海外发展等企业,其在全国房地产的市场份额也不足1%。在整个房地产的产业链上,从土地的获取到土地、商品房开发,再到最终的销售购买,商业银行的信贷

5、几乎介入了房地产业运行的全过程,成为由我国房地产市场各种相关主体的主要资金提供者。换句话说,于我国房地产资本市场发育程度很低,在房地产开发项目融资方面,仍没有摆脱过分依赖商业银行这样一个状况。2、房地产金融市场体系不完善。完善的房地产金融市场体系应该是包括房地产一级市场以及以证券化为主要手段的二级市场。银行提供房地产开发贷款、房地产消费按揭贷款等间接融资,这些构成了一级房地产金融市场。信贷证券化是指在增加房地产金融的市场流动性的同时,把房地产金融体系的资金供给转嫁到整个市场,这就构成了二级房地产金融市场。这样房地产金融的资金

6、来源更加多元化和社会化,更加顺畅地把资金剩余向需求转化。两个市场共同作用,形成了完备的金融资源配置体系和系统我国房地产金融风险分散体系。与国外的房地产金融市场相比,体系是不完备的。在我国房地产金融一级市场,只有银行体系支撑着整个房地产金融行业,而资本市场的相对落后,使其几乎无房地产二级市场只法为房地产发展提供必要的金融支持。另外,能说还处在起步阶段,相关的法律法规还不完善,房地产金融市场的中介体系如资信评估机构、按揭证券机构等中介组织还需进一步完善。3、房地产金融创新缓慢。目前我国政府对房地产金融实行严格的利率管制,界定了金

7、融机构业务经营的范围,使房地产金融创新发展的空间受到限制。在我国,房地产金融工具品种少,房地产融资渠道狭窄,金融机构面临的流动性风险日益突出。另外,房地产消费信贷刚刚起步,贷款品种相当匮乏,无论是贷款乘数、利率水平,还是贷款还款方式,都比较单一,难以满足不同消费者的需要,阻碍了该业务的拓展。4、房地产业风险预警体系建设滞后,“重经营,轻管理;重发展,轻风险”的现象比较突出。银行作为目前我国房地产融资的重要渠道,银行内部管理制度松弛,导致内控风险时有暴露。房地产业的快速发展吸引了大量的银行信贷资金,也使得一些银行在发展业务的同

8、时,忽视了内部管理和风险控制的重视。部分银行缺乏房地产融资业务发展的总体和长远规划,对市场运行趋势的分析及风险预警体系建设明显滞后;管理部门对其全盘业务的开展没有制定一套完整的管理办法和发展方向,平时又缺少检查、诱导和监督,使其内部管理工作缺乏必要的管理和约束。二、房地产金融风险防范的措施

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