深圳花样年香年广场写字楼项目调研报告-2008年.doc

深圳花样年香年广场写字楼项目调研报告-2008年.doc

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1、花样年•香年广场调研报告按照世界银行的研究分析,住宅与写字楼的搭配关系应该是15:1,即15平方米住宅配1平方米写字楼,工作与生活地点的空间距离最好不超过20分钟,如果换成踩单车或步行20分钟,则更为合理。在深圳市区,由于先前规划的缘故,写字楼比较密集,分布不均匀,造成了部分区域写字楼相对缺乏的状况。在华侨城片区,这种状况尤为明显。华侨城的主要产品是住宅、旅游设施,再搭配部分商业与写字楼。其中,住宅总量是600万㎡,商业总量大约35万㎡,写字楼相对较少,只有汉唐大厦、华侨城集团大厦,即使加上东方花园综合楼、OCT-LOF

2、T,合计也不到10万㎡。以上文方法计算,那么华侨城所需要的写字楼面积为600万÷15=40万㎡,现缺40-10=30万㎡。花样年•香年广场就坐落在这样一个区域。华侨城的香年广场一华侨城的香年广场二一、楼盘概况项目名称花样年•香年广场开发商:深圳市康年科技有限公司代理公司:深圳星彦地产顾问有限公司广告商:腾鲤企划园林设计:深圳市奥斯本环境艺术设计有限公司建筑设计:深圳市立方建筑设计顾问有限公司、机械工业部深圳设计研究院项目地址:南山区华侨城侨香路与深云路交汇处占地面积15145.2㎡总建筑面积:74613.51㎡(南区33

3、364.9㎡、北区27183.27㎡)容积率:4绿化率:15%建筑类别:高层建筑形态:南区一栋20层塔楼和一栋7层附楼,北区一栋20层塔楼和一栋2层附楼。电梯数:20层的6梯、8层的3梯总户数:170停车位:310主力户型:以300-400㎡为主装修状况:毛坯售楼电话:均价:22000元/㎡预售证领取:2008-2-1开始销售:2008-3-4开盘时间:2008-3-15入住时间:2008-10物业管理;深圳市花样年物业管理公司物业管理费:7.68元/㎡·月一、交通配套1、交通路网香年广场位置图周边干道:侨香路、深云路、

4、广深高速、北环大道、深南大道公交线路:项目前后300米分别有天鹅堡、深云路和华侨城医院三个公交站共9路公交车经过,分别为6路(福光村-福田南)、25路(桃源村-火车站)、41路(桃源村-华新村总站)、49路(大学城南门-福田客运站)、104路(动物园-宁水花园)、235路(皇岗口岸-西丽留仙居)、237路(西丽福林村旺亨工业区-田心村)、325路(皇岗口岸-光明农场)、390路(蛇口渔港-龙华汽车站)BRT交通:深圳首条快速公交线BRT1号线(路灯优先公交快速线路)地下交通:施工中的地铁2号线在项目东南100米设有“侨城

5、北”站2、周边配套综合商场:百佳超市、沃尔玛超市、铜锣湾ShoppingMall、系列商业街(波托菲诺内部商业街区)酒店餐饮:项目北区D座二楼员工餐厅、威尼斯酒店、鸿波酒店、燕晗山酒店、园林山庄酒楼、博林诺富特酒店邮局:沙河邮局医院:华侨城医院其他:园博园、锦绣中华、民俗文化村、OCT创意文化园、世界之窗、欢乐谷、名商灯高尔夫球场、高尔夫练习场一、建筑分析图一香年广场模型(从西向东看)图二香年广场楼体位置图1、建筑形态如图二,项目分为南北两个区域。南主楼A、南附楼B、以及北主楼C、花样年中国总部D四部分组成。南区包括主楼

6、A和副楼B,总建面33364.9平米,其中商业2157.35平方米、办公面积31207.55平方米、地下室面积6182.05平方米、核增面积765.36平方米。主楼A有20层,楼高99.9米;副楼B有7层。普通层层高4.8米;每层标准面积1127平方米;地上+地下停车位44+136=180个。北区包括主楼C和副楼D,总建面27183.27平方米,其中商业643.86平方米、办公26539.41平方米、地下室4988.75平方米、核增1951.26平方米;主楼C有20层;每层标准面积1326.1平方米;楼高99.9米;普通

7、层层高4.8米;地上+地下停车位:54+76=130个。副楼仅销售201单元(1472平方米)。项目的南区,主楼和附楼的底部是相连的,虽然南区与北区的主楼之间有约50米的间距,而在设计中,采用了空中连廊的方式将南北两区的主楼及南区附楼相连互通。北区的二楼为商业服务,有餐厅及其他商务配套的空间,空中连廊方便了南区与北区用户,通过二楼就可实现A、B、C三栋人流转换。南北区20层的主楼楼体都采用了中空回型建筑体设计,有利采光与通透。2、户型分析项目各楼层户型安排表楼体楼层每层单元数面积(㎡)南区主楼A1层(商业)2205、37

8、22层2447、4553-8层4225、279、328、33711-20层3324、325、497南区副楼B1层(商业)4154、265、296、4342-7层4264、374、407、4518层1488北区主楼C2层(商业)4117、213、463、6703-20层4322、350、350、384北区副楼D2楼11

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