无偿划拨土地合作建房的账务处理.doc

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1、无偿划拨土地合作建房的账务处理无偿划拨土地合作建房的账务处理　　合作建房的方式一般有两种：第一种方式是纯粹“以物易物”，及双方以各自拥有的土地使用权和房屋所有权相互交换，具体的交换方式也有以下两种：　　土地使用权和房屋所有权相互交换，双方均拥有部分房屋的所有权。在这一合作过程中，甲方以转让部分土地使用权为代价，换取部分房屋的所有权，发生了转让土地使用权的行为，乙方则以转让部分房屋的所有权为代价，换取部分土地使用权，发生了销售不动产的行为；　　以出租土地使用权为代价换取房屋所有权，在这一经营过程中，乙方是以建筑物为代价换得若干年的土地使用权，甲方是以出租土地

2、使用权为代价换取建筑物。第二种方式是甲方以土地使用权、乙方以货币资金合股，成立合营企业，合作建房。在此讨论的是第一种交换方式中的第一种情况，国有企业以交换国拨土地换取部分房屋所有权账务处理及确认纳税时间及营业额的问题。　　大中型国有企业因成立时间较早，土地多为国家无偿划拨，账面不反映其价值，不计提折旧。现在的会计制度规定，只有在企业改制、土地投资、转让等情况出现时，才对企业进行评估，并按照评估值增加资本公积。在国有企业签订以交换国拨土地换取部分房屋所有权合同时，应先经国家国资管理部门批准的资产评估事务所对土地评估后，按照土地评估价值，借记“无形资产”，贷记

3、“资本公积”。　　有人认为出地方和出资方收入确认的时间都是在房屋建成移交时，同时也是相应的营业税纳税义务发生时间，这是错误的。根据房地产方面的财务制度规定：转让、销售土地和商品房，应在土地和商品房已经移交、已将发票账单提交买主时，作为销售实现。根据这一规定，出地一方的国有企业确认收入的时间为土地使用权过户的当天，出资一方确认收入的时间为房屋建成移交给出地方的当天。　　如果合同中约定合同生效后土地即办理过户手续，因房屋若干年以后才能建成，所以，出地一方在土地使用权过户的当天，应借记“应收账款”，贷记“营业外收入”，同时借记“营业外支出”贷记“无形资产”。营业

4、外收入及应收账款的价值先根据房屋的预算价加上合理利润加上营业税后的价格，按照出地方和出钱方的房屋分成比例暂估入账。公式为：预算价×÷×。房屋过户后“营业外收入”首先按照出资方当月销售的同类不动产的平均价格核定，或者按出资方最近时期销售的同类不动产的平均价格核定，如果没有上述价格，就要按照决算价套用上述公式进行调整。。　　如果合同中约定房屋建成后在办理房产过户手续前办理土地过户手续，因房屋已建成，所以出地一方在土地使用权过户的当天，应借记“应收账款”，贷记“营业外收入”，同时借记“营业外支出”，贷记“无形资产”。营业外收入及应收账款的价值就可以直接按照出资方

5、当月销售的同类不动产的平均价格核定，或者按出资方最近时期销售的同类不动产的平均价格核定，如果没有上述价格，就要按照决算价套用上述公式作为收入入账，不需要再作价格调整。　　在这一合作过程中，国有企业以转让部分国拨土地使用权为代价，换取部分房屋的所有权，发生了转让土地使用权的行为，应按营业税“转让无形资产”税目中的“转让土地使用权”子目征税，出资方按“销售不动产”税目征税。在作收入的同时计提营业税及附加，借记“营业外支出”，贷记“应缴税金——应缴营业税”、“应缴税金——应缴城建税”、“其他应缴款——教育费附加”；最后将“无形资产”价值由借方转出，转入“营业外支

6、出”借方。　　房屋建成移交使用后，按照决算价调整“应收账款”及“营业外收入”金额，并借记“固定资产——房屋建筑物”，贷记“应收账款”。　　由此可见，在联建过程中，出地一方的国有企业主要有以下账户发生变动：国家所有者权益“资本公积”增加，金额为土地的评估价；“固定资产——房屋建筑物”增加，金额为房屋的合理售价；“营业外收入”增加，金额也为房屋的合理售价；“营业外支出”增加，金额为土地的评估价加上相关的营业税、土地出让金等支出。