租赁期提前结束尚未摊销装修费的处理.doc

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1、租赁期提前结束尚未摊销装修费的处理　　【案例】　　我公司为一家商贸企业，xx年在市中心租入某写字楼的一层用于商业销售，我公司与出租方签订了租赁协议，租期五年。我公司对该经营性租入房产进行了重新装修，装修费约650万元，按租赁期进行摊销，xx年摊销了130万元，抵减了应纳税所得额。2016年5月，由于双方发生纠纷，租赁期提前结束。请问我公司发生的尚未摊销装修费应如何进行税务处理，是否可以在2016年度企业税税前扣除？　　【分析】　　因各种原因导致原租入固定资产提前退租而归还出租方的情况下，按租赁合同期限或者按其摊销期限平均摊销，尚未摊销完毕的装修费用的税务处理问题，现行税法并没有涉及。因此，

2、实务中存在不少争论，主要存在两种观点：　　第一种观点认为倾向于按财务处理方式。在财务处理上，通常纳税人以经营性租赁方式租入的固定资产所发生的改良支出，按剩余租赁期与租赁资产尚可使用年限两者中孰短的期限，平均扣除。由于租赁期提前结束，该项资产预期不能给企业带来利益，不符合资产确认条件。因此，租赁资产的使用期限至截止租赁期提前结束时，对尚未摊销完毕的装修费用，一次性在当年度全部予以摊销。　　第二种观点认为应按资产损失报批处理。根据《企业所得税法》第十三条及其实施条例第六十八条规定，企业承租房屋发生的装修费属于租入固定资产的改建支出，应作为长期待摊费用，并按照合同约定的剩余租赁期限分期摊销。由于

3、，长期待摊费用属于企业的一项资产，租赁期提前结束时，发生了损失，但不属于由企业自行计算扣除的资产损失，应按《企业资产损失税前扣除管理办法》向主管税务机关报批处理。　　笔者对该事项查询了各地税务机关2016年度和以前年度企业所得税汇算清缴问题的解答。但没有查到各地方税务部门对该问题作出过相关的明文规定。　　笔者认为根据《企业资产损失税前扣除管理办法》规定，企业实际发生的资产损失按税务管理方式可分为自行计算扣除的资产损失和须经税务机关审批后才能扣除的资产损失。　　属于由企业自行计算扣除的资产损失包括：　　企业在正常经营管理活动中因销售、转让、变卖固定资产、生产性生物资产、存货发生的资产损失；　

4、　企业各项存货发生的正常损耗；　　企业固定资产达到或超过使用年限而正常报废清理的损失；　　企业生产性生物资产达到或超过使用年限而正常死亡发生的资产损失；　　企业按照有关规定通过证券交易场所、银行间市场买卖债券、股票、基金以及金融衍生产品等发生的损失；　　其他经国家税务总局确认不需经税务机关审批的其他资产损失。　　上述以外的资产损失，属于需经税务机关审批后才能扣除的资产损失。　　企业发生的资产损失，凡无法准确辨别是否属于自行计算扣除的资产损失，可向税务机关提出审批申请。　　笔者认为租赁期提前结束时，尚未摊销的装修费，不属于企业自行计算扣除的资产损失，尚未摊销的装修费，不宜在提前退租归还租赁固

5、定资产后自行一次性在当年度全部予以摊销，最好向主管税务机关提出审批申请。因此，笔者也倾向于第二种观点，建议贵公司做2016年度企业所得税汇算清缴前，为减少避免税务风险，对上述税务事项向主管税务机关提出审批申请。