购买预售商品房法律风险防范-下--竣工备案-交付使用-产权办理三个阶段的法律风险及防范对策.docx

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1、购买预售商品房法律风险防范下竣工备案交付使用产权办理三个阶段的法律风险及防范对策时间： 2011年11月15日 来源：丰顺商会 作者： 周石文 浏览次数： 1123商品房预售最早出现于香港，是由已故商界传奇人物霍英东发明的。1956年，香港政府出台了《预售楼花同意书》制度，正式以法律的形式对楼花预售进行规范管理。在我国住房制度改革初期，为了促进我国内地房地产行业的发展，借鉴了香港房地产开发的经验，引入了商品房预售制度，并通过1994年颁布的《城市房地产管理法》确立下来。从本质上看，商品房预售制度是房地产开发企业融资的一

2、种重要手段，但也因各种因素引发众多风险，比如国家法律、法规相对缺失，缺乏有效监管；购房人缺乏相关法律法规素养；社会诚实信用体系的不健全等，使得预售商品房的风险不能根本消除。基于以上诸多的原因，我们把预售商品房买卖划分为四个阶段：买卖合同签订阶段、竣工备案阶段、交付使用阶段和产权办理阶段，分别分析每个阶段存在哪些风险，以及针对风险有哪些防范对策。本刊上期刊登了预售商品房买卖合同签订阶段的法律风险及防范，本期将进一步分析预售商品房在竣工备案、交付使用和产权办理三个阶段存在的法律风险及防范对策。竣工备案阶段法律风险及防范目前

3、在竣工备案阶段中出现问题比较多的主要是《竣工验收备案表》。很多开发商在还没有取得《竣工验收备案表》的情况下，就将房屋交付购房人入住使用了。这种现象在很多地方存在。这样做存在很大的风险，因为根据法律法规规定：房地产项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。如果开发商未能取得竣工备案，将对购房人产生很大的不利影响：1、商品房未能取得《竣工验收备案表》，就不能排除该商品房在建筑质量方面可能存在重大的缺陷。2、《竣工验收备案表》直接关系到以后能否办房产证，如果未通过验收就办理入住，将来该房屋可能很难拿到《竣工验收备案表》，进而致使

4、无法办理房产证，到时如果再要求退房损失就会比较大。3、未通过验收就办理入住，等到将来取得《竣工验收备案表》后，再想按合同让开发商支付全部逾期交房违约金，就会有很大的难度。总之，没有《竣工备案表》前就办理入住比见到《竣工验收备案表》后再办入住要冒很多风险，而且会丧失一大部分主动权。没有《竣工验收备案表》收房，最严重的后果就是拿不到产权证。当然，房屋的质量也没法保证。比如一些开发商连消防这样的关键环节都没有送交主管部门备案就已经通知业主入住了。按照有关规定，《竣工验收备案表》上的每一项都必须报主管部门备案，缺少任何一项，这

5、个楼盘就属于“黑楼”，是不能入住的。而像消防这种关键设备，一旦出了问题，就是人命关天的大事。防范对策：开发商在通知购房人验收房屋时，根据规定需要在明显位置展示或向购买人出示《竣工验收备案表》，所以，如果开发商没有出示的话，购买人应当向开发商要求出示备案表，如果开发商拒绝的话，则说明开发商存在未竣工备案的情况，该楼盘可能无法办理产权证。另外购房人在验房的时候不能光看开发商有没有《竣工验收备案表》，一定还要仔细察看各个分项项目有没有都备案。因为《竣工验收备案表》对开发商有着严格的法律责任要求。只要将项目送交主管部门备案后，

6、开发商就必须对楼盘当初的各个项目实行终身责任制。即使是以后出了问题，如果是发展商的过错，一样可以追究其责任。　　交付使用阶段法律风险及防范风险1：不能交付或不按期交付房屋在预售房屋的合同纠纷中，开发商不能交付或不按期交付房屋的纠纷占相当大的比例。这些问题的原因是多方面的。有的是因为开发商的资金链紧张，建房的资金不到位而引起的；有的是因为开发商将没有做预告登记的商品房转卖给了第三人引起的；有的是因为施工延期引起的；有的则是因为政府的行为引起的，等等。防范对策：一般来讲，对于这些风险，购房人是很难避免的，但是如果购房人在签

7、订预售合同时，可以与开发商在《预售合同》中规定这种情况发生时开发商的违约责任，那么就可以较好地避免这种风险给购房人带来的损失。但是随着房价的节节高升，购房人买方的权利有时不能够得到充分的实现，购房人没有与开发商就这类问题签订合同时，在解决这些问题时，购房人的地位就相对的被动一些了。而对于这些问题，比较为难的是判定要求继续履行合同还是要解除合同。在开发商不能按合同规定交付房屋的纠纷中，多数购房人都要求开发商继续履行合同并承担违约责任。当然，也有一些购房人都要求开发商退还房款（解除合同）并承担违约责任。对于这些纠纷，我们认

8、为，应当在坚持合同效力的前提下，切实维护购房人的合法权益。一方面，在预售方有能力继续履行合同的情况下，应当要求预售方继续履行合同并承担违约责任。否则，如果判定解除合同、退还房款，则可能会出现由于开发商无力退款而使购房人的合法权益得不到保障；另一方面，在购房人没有能力继续履行合同的情况下，而开发商又有足够的资金可以退还房款的，则可以