佛冈奥园二区定位报告2010-11-11.ppt

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1、佛冈二区定位报告第一部分市场分析佛冈概况区域资源——佛冈县位于珠三角边缘，广州1小时都市圈范围内，行政隶属清远市，紧邻广州从化市位置：佛冈县属清远市所辖的八县之一，县城面积约9.7平方公里，人口约10.4万人佛冈县比邻从化市京珠高速贯穿全境，在佛冈县有三个出入口距离佛冈县距离广州76公里，距离花都国际机场45公里属于珠三角1小时都市圈范围内佛冈与相邻区县的交通关系广州市交通成放射状分布佛冈到相邻区县，存在一定的交通问题经济比较薄弱，目前承接珠三角产业转移：2009年全县GDP约62.5亿元其在珠三角区域属于投资环境良好区域，近年在投资拉动方面情况转好，农业在佛冈县占据

2、着十分重要的地位，工业以金属加工和机械制造为主。目前投资项目多在启动阶段，比如澳门羊角山旅游度假区，恒大项目等旅游资源比较丰富：温泉比较丰富，但整体宣传力度不大，名气不大。其他旅游项目有羊角山漂流等佛冈县2009年人均GDP近2000美元，表明该县经济社会发展将步入加速发展的新阶段佛冈县由石角镇、龙山、汤塘、水头、径头和高岗镇等六镇组成县政府位于石角镇佛冈石角镇人口约14万人（含外来人口），人均月收入1200元左右。佛冈的衣食住行佛冈最繁华的中心区域位于佛冈县振兴路中段，这里是佛冈人主要的购物区域。区域优势分析——本项目距离森波拉温泉区距离仅为3分钟车程佛冈近年来注重

3、发展旅游绿色GDP；已成功开发的旅游景点除温泉外还有羊角山公园、观音山、黄山寺等；“王老吉”加多宝公司，浓缩液生产基地落户佛冈，在该区域大量种植凉粉草；森波拉及聚龙湾温泉度假区在广东省内属于热门旅游景点之一篁胜国际温泉花园酒店是以商务度假、SPA温泉理疗、饮食、康体、娱乐为主题一站式度假酒店。是佛冈县最高端的消费场所，人均消费大概在150元左右。佛冈的高端消费场所资源特征交通板块定位主力客户群代表项目价格区间从化温泉度假区石门国家森林公园三百洞定向越野生态度假区京珠高速105国道休闲度假养生区广州、花都、从化等区域高收入群体富力泉天下明月山溪东方夏湾拿逸泉山庄7000

4、-10000元/㎡从化拥有丰富的自然生态景观资源，区内拥有国家质检的70度温泉资源及多个以此开发的度假区，还有国家森林公园，其别墅类高端项目主要集中于南部交通便利的太平、温泉区以及神岗等镇区，主打休闲度假养生概念。竞争版块主要对手-从化——从化是广东省著名的温泉区，目前也是主打温泉概念房地产的主要区域从化板块佛冈人主要的住区域主要在振兴路周边，绝大部都是低层的步梯房。一平方单价在2500元左右。高层的电梯房的单价在3500元左右。佛冈的主要居住区域外区域竞争项目概况1.碧桂园清泉城目前处于基建阶段，要到年底才能推出第一期，第一期大概推出360套别墅，占地400亩，主力

5、户型在174-228平方。价格预计在6500左右，带装修。开建逾5000㎡的温泉度假村作为首期配套，温泉度假村初步规划为综合性温泉度假中心，度假村内规建温泉会所、美食中心、医务室、服务站、广场等场地，特设30多个特色泡池及86间酒店客房，建成后最多可容纳约500余名客户。一.佛冈别墅项目销售中心及温泉会所200方左右的小独立单位2.汤塘恒大项目恒大项目目前处于停工状态二.从化别墅项目1.方圆明月山溪目前主推洋房。第一期推出326套，目前剩余100套左右，面积在157-200平方的三四房单位，带装修，均价6500元。别墅只剩下几套价格较高的单位，单价在12000-150

6、00一平。2.富力泉天下目前主推SPA公寓。负一层有SPA会所。40-110平方左右，带装修，均价7000元。一期推出144户左右，剩下的单位不多。70方以上能入一个广州户口。销售状况：均价：7000元包装修开盘时间：8月21日户型45-110平方总套数：144户销售状况：基本售馨目前别墅只剩几套单位。年底将推出新的160-200方联排单位及300-400平的双拼单位，单价9000元起。佛冈区域洋房竞争项目概况佛冈县中心楼盘港深豪苑江景洋房均价：3800元/㎡佛冈县东部新区枫士丹顿高层洋房均价：3700元/㎡洋房均价：3000元/㎡佛冈县中心楼盘城市春天佛冈县目前开发

7、水平较低，外来开发商，除几个较有代表性的高层外，当地开发商开发的楼盘均价在1800——2800元/㎡当地人群刚性需求不足，消费能力有限。地理位置：佛冈县北园路总建筑面积：15万㎡销售均价（折后）：情景洋房：3400元/㎡江景洋房：3800元/㎡折扣方式：付款方式98折全部产品98折佛冈城市春天产品：江景电梯洋房。配套：自身配套有商业街、会所，周边生活非常便利，地处佛冈县中心，县政府旁。客群：当地的公务员私企老板，外来投资客户。口碑好！周边：离篁胜温泉酒店一分钟车程、森波拉温泉度假区十分钟、聚龙湾温泉度假区十五分钟。地理位置：佛冈县北园路总建筑面积：1