居住区规模的划分理论依据.docx

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1、在人类的衣、食、住、行的基本活动中，“住”居于重要的地位。“住”以住宅的形式满足家庭成员的共同生活、生理卫生、交往、休闲娱乐等的生活需要。住宅在人类历史上，随着社会的进步与生活水平的不断提高，人们的居住条件和住宅水平的需求也不断的提高。近年来，我市建成5万平方米以上的居住小区(又称住宅小区)200多个，促进了我市城市建设，提高了我市的人民生活水平。　　今后十年，随着我国城市化进程的不断发展，住宅建设不仅是城市化进程的基本保障，更是推动剂。为了使居住空间的组织结构更能体现人的主体性，使之成为人的生活的物化反映，依

2、照社区理论将居住空间组织形式向邻里模式回归，依据人的尺度而不是汽车交通的需求、依据人控制环境的范围和认知能力作为限定居住空间规模的依据是必要的。这一方面是城市人性化发展和创建和谐社会的重要体现。　　一、居住小区　　居住小区，是当前我市在旧城改造和新区建设过程中，由一幢幢楼群组成的新的住宅区。1994年建设部令第33号《城市新建住宅小区管理办法》中，把住宅小区以概念的形式作出如下规定：“新建住宅小区，是指达到一定规模，基础设施配套比较齐全的新建住宅小区(含住宅小区、住宅组团，以下简称住宅小区)。在规划设计中，居住

3、区按居住户数或人口规模分为规模居住区、居住小区、住宅组团三级。　　1.居住区　　居住区是指城市主要道路所包围的独立生活居住地段。在居住区内设有比较完整的日常性和经常性的生活服务设施，这些设施能满足居民的基本物质和文化生活要求。因此它的规模一般为1万至1.5万户，3—5万人，相当于一个城市街道办事处管辖的范围。居住区下可划分若干小区，也可不划分小区，而由若干住宅组团组成。　　2.居住小区　　简称小区，有别于工业或其他小区。小区应是居住区道路（也可是城市一般道路）所包围的日常性生活居住单位。小区内设有日常性的生活服

4、务设施，以满足日常生活必须；但经常性的设施，如规模较大的邮局，购物超市、医院等还得去小区外解决。它的规模约2—3千户，1万人左右。小区下可划分若干住宅组团，或视具体情况不分组团。　　3.住宅组团　　是居住区的基本居住单位，由若干栋住宅组成。其规模相当于一个居民委员会（或里弄委员会），300—700户，1000至2500人。住宅组团内可设一些直接与居民日常生活有关的，如小百货、烟杂店、卫生站和自行车存放处等微型服务设施。一般不设幼儿园、百货商店等公共设施，以免把嘈杂的人流、车流和噪音带进来而影响居住环境。所以称之

5、为住宅组团，以表示它的单纯居住性质。　　二、居住小区的功能　　建设部《城市新建住宅小区管理办法》对新建住宅建设提出以下要求：“为居民创造整洁、文明、安全、生活方便的居住环境”。这就是说，对新建居民小区提出必须具有各种功能的要求，这些功能主要表现在如下两个方面。　　1.居住功能。这是住宅小区最基本的功能。根据居民的不同需要，提供各种类型的住宅，如多种类型的居住单元、青年公寓、老年公寓等。在居住功能中，最重要的是它能够提供人们休息的场所和环境，其他的才是如饮食、盥洗、个人卫生、学习、娱乐、交际等功能。　　2.服务功

6、能。住宅小区的服务功能是随着城市规划建设要求、房地产综合开发而来的，即要求小区的公用配套设施和小区的管理应能为居民提供多项目多层次的服务。包括：教卫系统，如托儿所、幼儿园、小学、中学、医疗门诊、保健站、防疫站等；商业餐饮业系统，如饭店、饮食店、食品店、粮店、百货店、菜场等；文化、体育、娱乐服务系统，如图书馆、游泳池、健身房、电影院、录像室等；其他服务系统，如银行、邮局、煤气站、小五金、家电维修部等。　　三、居住小区规模　　中国城市住宅区的用地规模通常是根据城市规划中的城市路网结构划定的，城市路网的间距限定了住宅

7、区的用地边界。现代城市路网间距一般为400m左右，由此形成城市住宅区用地单元规模一般为十几公顷。我市情况亦是如此。但从小区管理、公共服务设施配套、小区开发、居民认知、社区建设、社会整合、城市建设等七个层面分析，得出居住小区合适规模为：用地规模宜在2.5-15hm2之间,最佳用地规模为5-10hm2;小区人口规模宜在2000-12000人之间,最佳人口规模为4000-8000人.　　下面，我从上述七个层面进行分析：　　1、管理层面　　从管理层面来说，小区规模过大，户数太多会给保安的管理带来很多困难，如保安巡逻时间

8、长、进出小区的人流、车流量大等。相对而言，小规模的小区更有利于管理。但从管理效益上来说，小区规模不宜太小，如果小区规模过小，物业管理中人、财、物的运作难以达到经济与合理的水平，同时过小规模的开发也会给基层社区管理带来困难，对社区建设的开展造成一定的障碍。如配套设施的短缺制约社区组织管理工作的开展，规模大小不一的住宅组群影响社区管理权利的划定等。物业管理法规中规定，对于建筑面积小于4万㎡