房地产评估实践(00123).doc

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1、致委托方函委托人于同江先生/女士:受委托人委托，本公司秉着客观公正科学独立的原则，我们对由委托人拥有产权的位于市海淀区太阳园小区11栋第12层02号商品房一处(以下简称“估价对象”现值进行了估价，为委托人向金融机构申请抵押贷款提供价值参考依据,不得作其他用途。本所根据估价目的，遵循估价原则，采用科学合理的估价方法，在认真分析现有资料的基础上，经过周密详细的测算，结合估价经验与对影响土地市场价格因素进行分析，确定估价对象在市场上有足够的买方和卖方，并且进入市场无障碍的条件下，最终确定估价对象在估价时点201

2、6年1月1日可能实现的市场价值为:人民币XXX万元,大写金额:X仟x佰x拾x万元。单价:XXXX元/m2宜山房地产评估(盖章)法定代表人签字:2016年1月1日估价师声明我们重声明:1.我们在本估价报告中述的事实是真实的和准确的。2.本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。3.我们与本次估价的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。4.我们依照中华人民国国家标准《房地产估价规》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价

3、报告。5.我们已对本估价报告中的估价对象进行了实地勘察，并对勘察的客观性、真实性、公正性承担责任,但我们对估价对象的现场勘察仅限于其外观和使用状况，对被遮盖、未暴露及难以接触到的部分，依据委托方提供的资料进行评估。除非另有协议,我们不承担对估价对象出现的问题进行调查的责任。6.本报告仅为委托方提供参考意见，不得作其他用途。7.本估价报告依据了委托方提供的相关资料的真实性、合法性为前提，委托方对资料的真实性负责，我们只对估价对象本身的市场价值发表意见。若资料失实或有隐匿,估价方不承担责任。如估价对象围及容发

4、生调整，本报告估价结果应作相应调整乃至重新估价。8.本估价报告结果仅作为委托方在本次估价目的下使用，不得做其他用途。未经本估价机构和估价人员同意,估价损告不得向委托方及报告审查部门以外的单位及个人提供，凡因委托人使用估价报告不当而引起的后果,估价机构和估价人员不承担相应的责任。9.本估价报告估价结果为估价对象于2016年1月1日之现值，随时间、市场行情及相关条件的变化，该估价结果需作相应调整。10.本估价报告的全部或部分容不得发表于任何公开媒体上，报告解释权为本评估机构所有。11.未来市场变化风险和短期强

5、制性政策等因素对土地价值均产生-定的影响，本报告未考虑政策风险。估价的假设和限制条件(一)估价的假设条件1.委托方合法取得土地，并以所确认的土地用途(住宅用商品房)评估估价对象的价值。2.本报告以估价对象在估价时点(2016.01.01)处于委托方所提供的土地出让条件为假设前提。3.在估价时点的房地产市场为公开、平等、自愿的交易市场。4.在估价时点不受任何权利限制，在公开市场可以合法的进行转让。5.存在自愿销售的出让方，不考虑特殊受让方的额外出价。6.出让方和受让方有--段合理洽谈时间，通盘考虑市场情形进

6、行议价。7.假设受让方具有正常的经营管理水平，能获得正常的出租率和收益水平。8.由于本次估价的估价对象为一整体房地产的一部分,故本次估价是以估价对象能合法享用整体房地产的各项权益及各项服务配套设施为假设前提。9.本次估价假设估价对象于估价时点无抵押情况或原有抵押情况已注销。、(二)估价的限制条件1.估价时点后，估价报告有效期估价对象的价格标准发生变化，并对估价对象估价价值产生明显影响时,不能直接使用本估价报告。2.本次估价结果未考虑国家宏观经济政策发生重大变化以及遇有自然力和其他不可抗力对估价结论的影响。

7、3.本次估价未考虑特殊交易方式对评估结论的影响。估价结果报告(一)委托方委托人:于同江:XXXXXXX联系:XXXX(二)估价方单位名称:宜山房地产评估注册地址:市x路x号x大厦22楼法定代表人:xx估价资格:XXXXX联系人:xXXXXXXxx(三)估价对象1、房屋权属状况(1)证号:京第JN00150280号:(2)房屋所有权人:于同江;(3)房屋坐落:市海淀区XXXX;(4)丘权号:---(5)房屋性质:私有;(6)幢号:11;(7)房号:02;(8)房屋结构:钢混;(9)房屋总层数:19;(10)

8、所在层数:12;(11)建筑面积:188.42m2;(12)规划用途:住宅;(13)产权来源:转移;(14)建筑年代:2007年;(15)备注:---;(16)共有情况:单独所有;(17)他项权利状况:根据委托方提供资料，至估价时点估价对象未设定任何他项权利。.2、土地权属状况(1)证号:京(2010)第07292号;(2)土地使用权人:于同江;(3)座落:市海淀区XXXX;(4)地号:;(5)图号:----;(6)用途:住宅