资源描述：
《房地产企业慎用存货周转率.doc》由会员上传分享，免费在线阅读，更多相关内容在教育资源-天天文库。
1、房地产企业慎用存货周转率(2015-02-1214:12:33)转载▼标签：房产分类：房地产财务与会计房地产企业慎用存货周转率作者：张友刚中国注册会计师杜邦分析法是一种用来评价公司盈利能力和股东权益回报水平，从财务角度评价企业绩效的一种经典方法。杜邦分析以净资产收益率为核心，常用公式：净资产收益率（ROE）=销售净利率*资产周转率*杠杆比率。这三项指标中，周转率和利润率是驱动ROE的两大核心要素。本文主要分析房地产企业的存货周转率。 一、房地产企业的存货周转率远远低于其他行业单从财务角度看,房地产企业似乎应该比制造业更关注存货周转率,因
2、为房地产企业的存货占据了资产的绝对比重。标杆企业万科的存货占总资产的80%左右,2011年-2013年存货周转率分别为：0.25、0.28、0.31。远远低于同期的工业企业（最高交通运输业17.3，最低服装业2.3）和美国的标杆房地产帕尔迪（1.9）。是万科的存货管理水平很低，还是其资金使用效率越来越差了吗？可能并非如此,由于房地产行业的特殊性,简单的分析存货周转率并不能为管理者提供多少有价值的信息。 存货周转率用来分析企业的存货管理水平，必须基于两个前提:首先,存货的变动与当年营业成本的发生具有关联性；其次,周转率指标能够度量营运管理
3、的效果。汽车企业对于产成品的管理、钢铁企业对于铁矿石的管理、电力企业对于燃煤的管理等等都符合这一原则。但恰恰在存货比重最大的房地产行业,上述原则并不具备。在营运能力方面，由于一个楼盘的开发周期往往要超过一年，通常情况下根据当年数据计算的存货周转率等指标会失真。房地产企业存货周转率低，未必都是开发速度慢，还有可能是因为看好后市，储备了过多的土地。二、两种计算存货周转率的方法探索笔者思考了两种计算办法：1、以当年的营业成本/两年前的存货来计算存货周转率。这是对传统的存货周转率指标的一种修正。笔者认为，与当年末相比，两年前的存货与当年的开发成本
4、相关性更强。2、用净存货周转率考量其运营效率。净存货周转率=营业成本/【[{期初存货-期初预收账款*（1-毛利率）}+{期末存货-期末预收账款*（1-毛利率）}]/2】净存货周转率是反映地产企业运营效率的结果指标。该指标类似于存货周转率，只是由于地产企业预售业务的特殊性，需要扣除掉预收账款之后，计算其净存货周转率。但是，指标依旧不正常。对行业20家主流上市房企进行分析，发现平均净存货周转率2012年的平均值为0.39，2013年为0.46，远远低于其他行业的存货周转率。三、房地产企业的存货周转率不能准确反映企业的资产运营效果1、房地产行业
5、的特性体现在存货的特殊性上房地产企业的经营是由一个个项目组成的,项目进度之间差异巨大。有的项目只是刚刚拿到的土地，有的项目基本销售完毕，剩下少量产品,有的项目正处于施工阶段,而施工阶段的项目有的已经预售,有的还未预售等等,所有这些都被记录于存货。 在企业预期行业将持续繁荣的时候往往会加大土地储备规模,从而导致存货大幅增加,而在行业萧条的时候可能又不得不被迫出售土地换取现金以保证企业资金安全。所有这些都不能通过一个笼统的存货周转率而得到清晰的解释。行业萧条时出售土地对于美国的房地产企业更积极，但是对于国内房地产企业，土地增值税的税收成本会
6、让房地产企业喘不过气来。因为中国是世界上仅有的征收土增税的四个国家之一！①2、提高存货周转率不能对资金使用效率目标提供任何实质性的帮助。对于已经预售的项目,核心目标是保证项目按期完工,这类存货在资金效率上改进的空间很小。对于已经开工还未预售的项目以及未开发的土地,在行业景气的时候一般是尽量缩短工程周期从而尽快实现预售回款,此时存货的增加将比较快,而在行业景气下行的时候,由于预售可能很不乐观,存货的增加将相对缓慢。 3、房地产行业中不同企业之间以及同一企业的不同年度之间,存货结构差异很大。从2012年到2014年,万科存货中已完工开发产品
7、的比例从22%下降到了7%,而在建开发产品的比例从29%上升到了51%。这也使得该指标的横向和纵向比较更加缺乏现实基础。4、当期营业成本和存货的关联度不够计算存货周转率时一般使用企业当期的营业成本和平均存货水平进行测算,因此只有当存货水平与营业成本有经济上的互动关系,换句话说,企业当期在存货上的资金占用主要是用来支撑当期的经营规模时,二者的比例关系也才有意义。 对于房地产企业,销售、完工和验收为确认收入以及结转成本的前提条件。这部分成本对应的存货无论是在期初还是期末的存货总额中都只是其中的一部分,其他部分如土地储备、还未结转成本的成品房
8、、在建项目等都与当年的收入成本没有任何关系。更重要的是,房地产的建设周期一般都会跨年度,所以一年内确认的收入和成本对应的实质上是若干年的资金占用。假设一个只有单一项目的房地产企业,如果项目开发
