房地产行业分析资料报告.docx

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1、房地产行业财务状况分析报告从房地产行情上看，房地产开发投资增速依然强劲，调控政策方向难改：1）投资首现下降，但依然保持在高位；2）土地购置仍然快速增长；3）短期放松现有调控政策的基础并不存在。在房地产销售上，销售额与销售面积增速整体上平稳回落，显示供求关系正在逆转：1）销售额与销售面积同比增速之差已从年初高点不断缩小23个百分点，显示价格回调的压力不断增大；2）与住宅销售相比，办公楼与商用营用房销售情况更为乐观；3）与东部相比，中、西部地区的销售增速下调趋势更为平缓。以上三点意味着，房地产市场的供求关系正在发生着总量性与结构性的变化。从

2、房地产国家政策上看：1）房地产调控政策进入效果观察期，短期放松现有调控政策的基础并不存在，同时中央和地方政府进一步出台更严厉政策的可能性则取决于房价的走势；2）本轮房地产调控的根本目标在于将房地产市场的投资性需求主导转变为消费需求主导，在实现这一目标之前，调控政策难以退出3）下一步调控政策落实的重点将集中在扩大土地供给和土地有效利用，一方面通过扩大计划供给量降低地价上涨的预期，另一方面通过打击土地囤积和土地增值税的清理挤出土地存量。房地产企业资金来源发生结构性变化，预示资金压力日趋紧：1）国贷款占比已由年初的24%下降到目前的19%；自

3、筹资金占比为37%，较年初提高两个百分点；定金及预收款占比为24%，较年初提高1个百分点。2）国贷款占比的持续下降、自筹资金和定金及预收款占比的持续上升，企业资金压力日益明显；3）随着成交量的持续萎缩，预收款将进一步减少，加之目前资本市场再融资难度不断加大及银行授信额度的控制，未来房地产企业的资金链条将更加紧。偿债能力分析2006年2007年2008年2009年2010年2011年流动比率1.981.972.342.251.892.00速动比率0.680.480.610.620.680.57现金比率0.580.680.450.620.6

4、40.56现金流量比率-0.33-0.27-0.130.120.02-0.20资产负债率89.69%89.05%89.90%87.59%100.50%103.21%权益乘数2.682.42.642.662.622.89产权比率1.571.481.621.621.571.87偿债保障比率-5.65-21.45-0.639.8-167.244.34利息保障倍数6.9278.99280.79-72.221.314.02流动比率和速动比率是衡量行业短期偿债能力的一个重要财务指标，这个比率越高，说明行业偿还流动负债的能力越强，流动负债得到偿还的保

5、障越大。但是，过高的流动比率和速动比率也并非好现象，因为比率过高，可能是行业滞留在流动资产上的资金过多，如果为能有效利用，可能会影响行业的盈利能力。从上面表格来看，房地产行业的流动比率和速动比率有些偏高，但比较平稳。房地产行业的整体偿债能力比较良好。现金流量比率可以反映行业的直接偿付能力，使用这一比率时，需要考虑未来一个会计年度影响经营活动的现金流量变动的因素。从图表中行业的直接偿付能力较差。营运能力2006年2007年2008年2009年2010年2011年应收账款周转率56.4967.3142.27133.8497.78110.59

6、存货周转率0.871.191.291.091.131.1固定资产周转率16.6911.8115.3719.6625.1716.9总资产周转率0.720.454.570.430.440.44存货周转率反映行业存货的变现速度，衡量行业的销售能力及存货是否过量。总资产周转率是行业销售收入与资产平均总额的比率。从这个两个角度来分析，房地产行业的营运能力良好。盈利能力2006年2007年2008年2009年2010年2011年资产息税前利润率5.04%5.78%4.51%4.70%4.60%4.23%资产利润率4.87%5.87%4.32%4.4

7、7%4.31%4.03%资产净利率3.23%4.46%3.83%3.62%3.15%3.44%股东权益报酬率9.50%10.76%9.30%8.96%8.43%8.82%销售毛利率29.07%28.07%31.72%30.95%25.34%35.66%销售净利率10.44%13.23%17.15%14.06%11.75%14.06%股东权益报酬率是评价行业盈利能力的一个重要财务比率，它反映了行业股东获取投资报酬的高低。销售净利率说明了行业净利润占营业收入的比例，可以评价企业通过销售赚取利润的能力。房地产行业的盈利能力不是特别的好。增长能

8、力2006年2007年2008年2009年2010年2011年成本费用率12.05%16.78%20.55%16.72%12.97%16.73%销售增长率5.00%32.31%21.48%45.98%25.