第二章 资产评估的程序与基本方法ppt课件.ppt

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1、第二章资产评估的程序与基本方法资产评估的程序1市场法23收益法4成本法资产评估方法的比较和选择52021/7/271Chapter2.1资产评估的程序一、资产评估程序的定义资产评估程序是指资产评估机构和人员执行资产评估业务、形成资产评估结论所履行的系统性工作步骤。资产评估程序有狭义和广义之分。1.明确资产评估业务基本事项。——广义2.签订资产评估业务约定书。……7.编制和提交资产评估报告书。8.资产评估工作档案归档。——广义2021/7/272Chapter2.1资产评估的程序二、资产评估程序的重要性1.是规范资产评估行为、提高资产评估业务质量和维护资产评估服务公信力的重要保证。2.是相关当

2、事方评价评估服务的重要依据。3.是资产评估机构和人员防范执业风险、保护自身合法权益、合理抗辩的重要手段之一。2021/7/273Chapter2.1资产评估的程序三、资产评估程序的内容（一）明确资产评估业务的基本事项1.委托方和相关当事方基本状况。2.资产评估目的。3.评估对象基本状况。4.价值类型及定义。5.资产评估基准日。6.资产评估限制条件和重要假设。2021/7/274Chapter2.1资产评估的程序三、资产评估程序的内容（二）签订资产评估业务约定书（三）编制资产评估计划（四）资产勘查与现场调查；（五）收集资产评估资料；（六）评定估算；（七）编制和提交资产评估报告书；（八）资产评估

3、工作档案归档。2021/7/275Chapter2.2市场法一、基本涵义与应用的基本前提（一）市场法的基本涵义。（二）市场法的基本前提。1.要有一个充分发育、活跃的资产市场；2.参照物及其与被评估资产可比较的指标、技术参数等资料是可收集到的。2021/7/276Chapter2.2市场法二、运用市场法评估资产的程序1.明确评估对象。2.进行公开市场调查，收集相同或相类似资产的市场基本信息资料，寻找参照物。3.分析整理资料并验证其准确性，判断选择参照物。选择三个或三个以上的可比参照物。4.把被评估资产与参照物比较。5.分析调整差异，做出结论。2021/7/277Chapter2.2市场法三、分

4、析和调整因素（一）时间因素（二）地域因素（三）功能因素（四）交易因素2021/7/278Chapter2.2市场法四、运用市场法评估资产的优缺点优点：（1）简单、方便。（2）评估值更能反映市场现实价格；评估结果易于被各方理解和接受。缺点：（1）需要有公开活跃的市场作为基础，有时因缺少可对比数据而难以应用。（2）不适用于专用机器设备、大部分的无形资产，以及受到地区、环境等严格限制的一些资产的评估。2021/7/279Chapter2.3成本法一、成本法及其适用的前提条件（一）成本法的含义成本法是指在评估资产时按被评估资产的现时重置成本扣减其各项损耗价值来确定被评估资产价值的方法。基本计算公式：

5、方法一：被评估资产评估值＝重置成本－实体性贬值－功能性贬值－经济性贬值方法二：被评估资产评估值=重置成本×（综合）成新率2021/7/2710Chapter2.3成本法理论依据（1）资产的价值取决于资产的成本。①该关系的原理：资产的原始成本越高，资产的原始价值越大，反之则小，二者在质和量的内涵上是一致的。②运用：根据这一原理，采用成本法对资产进行评估，必须首先确定资产的重置成本。重置成本：指按在现行市场条件下重新构建一项全新资产所支付的全部货币总额。2021/7/2711Chapter2.3成本法重置成本分类：一般可分为复原重置成本和更新重置成本两种。A.复原重置成本：指运用原来相同的材料、

6、建筑或制造标准、设计、工艺等，以现时价格复原购建这项全新资产所发生的支出。B.更新重置成本：指利用新型材料，并根据现代标准、设计及工艺，以现时价格生产或建造具有同等功能的全新资产所需的成本。2021/7/2712Chapter2.3成本法③注意：A.在实践工作中，选择重置成本时，在同时可获得复原重置成本和更新重置成本的情况下，应选择更新重置成本。B.无论哪种重置成本，资产本身的功能始终是相同的，采用的都是资产的现时价格，都是新资产的价格。不同的在于技术、设计、标准方面的差异。C.一般而言，复原重置成本大于更新重置成本。D.如果选用了复原重置成本，则复原重置成本和更新重置成本的差额视作是功能性

7、贬值的一部分。2021/7/2713（2）资产的价值是一个变量，随资产本身的运动和其他因素的变化而相应变化。Chapter2.3成本法影响资产价值量变化的因素市场价格经济性贬值实体性贬值功能性贬值2021/7/2714Chapter2.3成本法实体性贬值A.含义：指资产投入使用后，在使用年限内，由于使用磨损和自然力的作用，在物质形式上受到损耗，其物理性能会不断下降，价值会逐渐减少。B.一般来讲，这种磨损是由两