第4章房地产开发经营经济评价指标与方法ppt课件.ppt

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1、第4章房地产开发经营经济评价指标与方法4.1效益和费用的识别4.2经济评价指标及其计算方法4.3经济评价指标计算实例4.1效益和费用的识别4.1.1名义利率与实际利率4.1.2资金等效值与复利计算4.1.3投资与成本4.1.4房地产投资分析中的投资与成本4.1.5房地产项目经营收入、利润和税金4.1.6房地产投资经济效果的表现形式4.1.1名义利率与实际利率名义利率，指一年内多次复利时给出的年利率，它等于每期利率与年内复利次数的乘积。实际利率，指一年内多次复利时，每年末终值比年初的增长率。名义利率与实际利率的关系式：i=(1+r/m)m-1r——名义利率为

2、，m——年计息次数r/m——每一计息周期的利率i——实际利率名义利率与实际利率的关系名义利率与实际利率存在着下述关系：1)实际利率比名义利率更能反映资金的时间价值；2)名义利率越大，计息周期越短，实际利率与名义利率的差异就越大；3)当每年计息周期数m＝1时，名义利率与实际利率相等；4)当每年计息周期数m>1时，实际利率大于名义利率；5)当每年计息周期数m→∝时，名义利率r与实际利率i的关系为i＝er-1。4.1.2资金等效值与复利计算资金等值的概念资金等值是指在考虑时间因素的情况下，不同时点发生的绝对值不等的资金可能具有相同的价值。也可以解释为“与某一时间

3、点上一定金额的实际经济价值相等的另一时间点上的价值”。等效值简称为等值。各符号的具体含义P——现值；F——终值、将来值；A——年金、等额序列支付1）发生在年末2）连续3）等额（并非等值）各符号的具体含义G——每一时间间隔收入或支出的等差变化值；s——每一时间间隔收入或支出的等比变化值；n——计息周期数；i——每个计息周期的利率。资金等值计算资金等值计算4.1.3投资与成本投资的概念广义的投资——人们为获取所期望的报酬一种有目的的经济行为所投入的资源可以是资金，也可以是土地、人力、技术、管理经验或其他资源。投资可分为生产性投资和非生产性投资此处房地产投资分析

4、中所讨论的投资是狭义的，是指人们在房地产开发或投资活动中，为实现某种预定的开发、经营目标而预先垫支的资金。项目投资分类固定资产投资：用于建设或购置固定资产所投入的资金。固定资产是指使用期限超过一年的房屋、建筑物、机器机械、运输工具以及其他与生产经营有关的设备、工具、器具等。由土地费用、工程费用、其他费用、预备费用等组成。流动资产投资：项目在投产前预先垫付、在投产后生产经营过程中周转使用的资金。流动资产是指可以在一年或者超过一年的一个营业周期内变现或者耗用的资产。由现金、应收及预付款项、存货等项组成。开发项目总投资项目总投资开发建设投资土地费用前期工程基础设

5、施建设费公共配套设施建设费建筑安装工程费用开发间接费用财务费用管理费用销售费用开发期税费其他费用不可预见费用房地产项目总投资是指在开发期内投入的全部资金以及维持开发企业正常经营活动的周转资金，主要包括开发建设投资和经营资金。经营资金是指用于开发企业（项目）日常出租经营、自营所需的周转资金：租赁费用管理费用维修费用（预备费）成本的概念成本是指人们为达成一事或取得一物所必须付出或已经付出的代价。产品生产经营活动中的成本包括生产成本和销售费用两部分，前者指发生在产品生产过程中的费用，后者指发生在产品销售过程中的费用。产品的销售成本(亦称完全成本)=生产成本+销售

6、费用投资分析中使用的成本概念与企业财务会计中使用的成本概念不完全相同投资分析需要列入的成本概念:机会成本由于将有限资源使用于某种特定的用途而放弃的其他各种用途的最高收益。经济成本除实际成本一显性成本外，还存在着隐性成本。它是指企业自有的资源，实际上已经投入，但在形式上没有支付报酬的那部分成本。经济成本是显性成本和隐性成本之和。沉没成本过去巳经支出而现在已无法得到补偿的成本。边际成本企业多生产一单位产量所产生的总成本增加。变动成本和固定成本投资形式经营方式投资成本开发投资出售开发建设过程中的资金投入开发成本出租开发建设过程中的资金投入开发成本＋出租成本经营开

7、发建设过程中的资金投入开发成本＋经营成本置业投资出租购买房地产时的资金投入购买成本＋出租成本经营购买房地产时的资金投入购买成本＋经营成本房地产开发项目中投资与成本4.1.4房地产投资分析中的投资与成本房地产生产经营活动中的投资与成本，与一般工业生产活动有较大差异。开发建设投资构成1.土地费用2.前期工程费用3.基础设施建设费用4.建筑工程安装费用5.公共配套设施建设费用6.开发间接费用7.财务费用8.管理费用9.销售费用10.开发期税费11.其他费用12.不可预见费用房地产项目开发建设完成后，可能形成一定比例的开发企业资产，主要包括固定资产、无形资产和递延

8、资产。一、固定资产包括开发企业办公用房、开发企业机器设备和运输设备