第2章房地产及其描述ppt课件.ppt

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1、房地产及其描述第二章房地产及其描述第一节房地产的含义第二节房地产的特性第三节房地产的分类第四节房地产的描述与分析第一节房地产的含义一、房地产的定义是指土地、建筑物及其他地上定着物，是实物、权益、区位三者的结合体。房地产的三要素我住在天津市南开区老城厢新世纪花园，私产房，高档社区呢﹗第一节房地产的含义二、土地、建筑物和其他地上定着物的含义土地对土地含义的理解：土地是指田地、地面土地是地球上陆地的表层，是自然综合体土地是自然资源土地是立体的：地球表面，地球表面以上一定范围内的空间地球表面以下一定范围内的空间建筑物广义的建筑物：房屋、

2、构筑物狭义的建筑物：房屋建筑物：人工建造的供人们进行生产、生活等活动的房屋或场所房屋:是指有基础、墙、顶、门、窗，起着遮风避雨、保温隔热、抵御野兽或他人侵袭等作用，供人们居住、工作、学习、娱乐、储藏物品或进行其他活动的建筑物，一般是由建筑材料、建筑构配件和设备(如给排水、卫生、燃气、照明、空调、电梯、通信、防灾等设备)等组成的空间场所.构筑物:是指人们一般不直接在里面进行生产和生活活动的建筑物，如烟囱、水塔、水井、道路、桥梁、隧道、水坝等。其他地上定着物建筑物以外的地上定着物，也称为其他土地附着物、附属物：是指附属于或结合于土地或建筑物，从而构

3、成土地或建筑物的一部分，应随着土地或建筑物的转移而一同转移的物。埋设在地下的管线、设施地上的围墙、假山、水池，种植在地上的树木、花第一节房地产的含义三、实物、权益和区位的含义一宗房地产区位权益实物三、实物、权益和区位的含义（一）(一)房地产实物的含义建筑物的外观、结构、设备、装饰装修，土地的形状、地势、地质、基础设施条件（例如：道路、给排水、电力、燃气、热力、电信、有线电视等设施的完备程度)、平整程度。三个方面。(1)有形的实体；(2)该实体的质量(3)该实体组合完成的功能三、实物、权益和区位的含义（二）(二)房地产权益的含义是指房地产中无形的

4、、不可触摸的部分，是基于房地产实物而衍生出来的权利(rights)、利益(interests)和收益(benefits)。三、实物、权益和区位的含义（二）房地产的各种权利(1)所有权(2)土地使用权(3)地役权(4)抵押权(5)租赁权三、实物、权益和区位的含义（二）房地产所有权可分为：单独所有；共有；建筑物区分所有权。土地使用权：指土地使用权人依法对国有土地或者集体土地享有占有、使用、收益和部分处分的权利。建设用地使用权宅基地使用权土地承包经营权三、实物、权益和区位的含义（二）房地产权益以房地产权利为基础受到房地产权利以外的各因素限制——对房地

5、产用途、建筑容积率的限制。受到其他房地产权利限制的房地产权利。同一宗房地产上可以同时设立了抵押权、租赁权。房地产的额外利益或收益，例如屋顶或外墙面可出售或出租给广告公司做广告获得收入。三、实物、权益和区位的含义（三）(三)房地产区位(location)的含义一宗房地产与其他房地产或者事物在空间方位和距离上的关系，包括位置、交通、环境景观、外部配套设施等方面。三实物、权益和区位的含义房地产区位(location)的含义位置坐落的具体地点所在地处于城市中的方位与重要场所的距离朝向楼层交通道路通达度：道路等级、通达方向；路网密度公交便捷度：公交类型、

6、站点、流量对外交通便利度：类型、位置、规模环境景观自然环境、人文环境景观相邻房地产的利用状况外部配套设施外部的基础设施公共服务设施四、房地产的其他名称不动产物业land——强调自然属性realestate——强调自然属性和人工物混合属性realproperty——强调自然属性、人工物以及权益属性。五、房地产的基本存在形态土地形态空地地上有建筑物①无视建筑物的存在②考虑建筑物存在对土地价值的影响。五、房地产的基本存在形态建筑物形态一是无视土地的存在，即将其设想为“空中楼阁”；二是考虑土地存在对建筑物价值的影响。五、房地产的基本存在形态房地形态:在

7、估价时也把它们作为一个整体来看待不同情况下对房地产的用词“房地产”——可指土地，也可指建筑物，还可指土地与建筑物的综合体“房地”——专指土地与建筑物的综合体，如说房地价值时“土地”——仅指土地部分，如说土地价值建筑物——仅指建筑物部分，如说建筑物价值第二节房地产的特性我是房地产，我很特殊﹗房地产有哪些特性哪？一不可移动独一无二寿命长久供给有限价值量大用途多样土地不可毁灭性﹗建设用地使用权出让的最高年限：居住用地为70年，工业用地等50年；商业用地等40年。利顺德大饭店已经146年了﹗房地产还有哪些特性哪？流动性差：也称难以变现、变现能力弱影响某

8、宗房地产变现能力的因素主要：①该宗房地产的通用性。②该宗房地产的独立使用性。③该宗房地产的价值大小。④该宗房地产的可分割转让性。⑤该宗房地产的开发程度