百鑫达银杉路项目前期策划思路汇报ppt课件.ppt

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1、百鑫达银杉路项目前期策划思路汇报中国·长沙2006年8月——Copyright©2006Taskinworldwide.AllRightsReserved——一、项目解析总用地面积：84296.76㎡（约126亩）总建筑面积：185452.87㎡总体容积率：约2.2建筑密度：26%以上绿化率：40%以上建筑限高：50米套型指标：90㎡以下户型面积占60%以上1、项目总体经济技术指标2、区域位置本案项目位于原长沙墙体材料厂，属岳麓生态新城范围内；项目东面临近湘江及浏阳河入湘江河口；项目所在区域是长沙旧工业集中区，目前区域内主要是旧厂区、安置房/经济适用房区，在市民中的

2、印象是城市发展较落后的区域。生态和滨江是本项目所用的两大核心区位属性！但目前区域形象较差！3、交通条件本案项目目前交通主要依托银杉路、银盆北路、岳麓大道、北二环；未来规划岳北路、潇湘大道，形成若干环形的交通网络，未来交通体系完善；目前本项目公共交通配套相对较差，仅318路（商学院北津校区—溁湾镇）公交车经过，去往五一广场、火车站等城市核心区位均需要转车。北二环银杉路银盆北路岳麓大道岳北路潇湘大道湘江二桥未来交通网络体系完善，交通通达性好！但目前公共交通配套不发达！4、资源环境分析项目位于旧厂区，周边整体环境形象较差；滨临湘江但目前江岸未整修；临近北津古城遗址，但旅游

3、开发程度较低，景观价值有限；周边原生态山体坡地资源多；长沙墙体材料厂区（1953年），地块内拥有较好植被绿化。湘江北津城古址山体绿化本案地块缓坡绿化拥有360度稀缺景观、人文资源，但目前周边环境形象差，可供利用程度较低！本案5、景观视觉效果分析项目未来景观视觉效果极佳，但目前周边视觉形象较差！北津城遗址公园岳北公园湘江橘子洲浏阳河月亮岛公园项目东边享有无遮挡的岳北公园、湘江及风光带、浏阳河入口、两馆一厅等；南边7层以上可眺望湘江、橘子洲；北边7层以上可眺望群山、北津城遗址公园、月亮岛公园等；地块内享有丰富的坡地绿化。山体绿化6、区域未来发展本案居住规划居住用地采用相

4、对集中的原则布置，创造丰富的亲水空间，形成富有江南特色的居住环境。商业金融规划沿银杉路，坦山路片状布置商业金融用地，构筑综合商业轴，并在北津城路北侧规划带状集中商贸设施，为北津城路两厢居民提供服务。银杉路坦山路银杉路坦山路政府对片区的定位是以江南特色居住为主，本项目所在地块周边居住性能较好！7、岳麓滨江新城规划——多功能城市核心区2007年3月29日下午，岳麓区召开岳麓滨江新城暨潇湘大道北段建设拆迁摸底调查动员大会，投资额达500亿元的岳麓滨江新城项目正式拉开序幕。岳麓滨江新城南起湘江橘子洲大桥，北至二环线湘江三汊矶大桥段，东临湘江，西至银杉路，规划面积7.2平方公

5、里。2008年3月份完成沿江风光带建设，最迟2009年实现潇湘北路通车，项目整体开发将于2010年左右全部完成；规划为集观光休闲、商业、贸易、商务楼宇、金融证券、酒店餐饮、高档住宅等六项功能为一体的多功能城市核心区。岳麓滨江新城为项目提供了绝佳的发展平台和历史机遇！项目初始印象：位于河西，拥有较好生态、景观、人文资源的中等规模项目；项目未来的发展前景较好，但目前开发条件较差；项目成功开发须克服未来价值及时变现的难题。核心难题：项目潜在价值即时最大化的显现！二、项目开发面临市场环境分析本案滨江区域市场环境分析岳麓生态新城市场环境分析滨江物业对比分析岳麓生态新城开福区政

6、府片新河三角洲片河东核心片岳麓南片岳麓滨江新城从目前湘江滨江区域房地产开发情况看，主要可以分为以下六大片：开福区政府片新河三角洲片河东核心片天心生态新城滨江区域岳麓南片岳麓滨江新城1.1、湘江沿岸片区发展对比分析天心生态新城滨江区域市场环境分析区域资源区域房地产特点销售均价代表项目对比本项目所在区域开福区政府片湘江、浏阳河交汇，开福区政府所在地。档次一般，销售价格在河东区域偏低，2800-3100元/㎡顺天黄金海岸、恒鑫澜北湾新区，高起点规划，形象提升快，政府资源；但区位较偏，配套尚不完善。新河三角洲片湘江、浏阳河交汇，两馆一厅，地铁站，政府大力扶植。目前还处于起步

7、阶段，政府大力扶植区域，未来几年内将成为滨江物业领袖区域。目前3600-3800元/㎡滨江君悦香邸、湘江北尚高起点规划、高规格配套，政府大力扶植。河东核心片湘江、橘子洲、城市核心地段目前长沙城区房地产销售价格最高的区域，但总体供应量有限。目前5300-6000元/㎡华盛新外滩梦洁金色屋顶享有城市最核心区地段优和江景的综合优势。天心生态新城片湘江、省政府拉动、环保产业园区目前开发程度较低，目前还没有以江景为主打得楼盘————新区，高起点规划，形象提升快，政府资源；但区位较偏，配套尚不完善。岳麓南片湘江、岳麓山、橘子洲，大学城。目前阳光100一支独秀，随着劳动路大桥