第04讲_第三单元 增值税的计算(二)53750.doc

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1、... 第三单元 增值税的计算（二） 第一部分：考点综述考点01：不动产进项税额的抵扣（★★★）（P136）1.购进的不动产（1）一般纳税人2016年5月1日后取得并在会计制度上按固定资产核算的不动产，以及2016年5月1日后发生的不动产在建工程，其进项税额应自取得之日起分2年从销项税额中抵扣，第一年抵扣比例为60%，第二年抵扣比例为40%。（2）以直接购买、接受捐赠、接受投资入股以及抵债等各种形式取得的不动产，其进项税额均适用上述分2年抵扣的规定。（3）纳税人新建、改建、扩建、修缮、装饰不动产，属于不动产在建工程。【解释1】纳税人2016年5月1日后购进货物和设计服

2、务、建筑服务，用于新建不动产，或者用于改建、扩建、修缮、装饰不动产并增加不动产原值超过50%的，其进项税额分2年从销项税额中抵扣。【解释2】上述进项税额中，60%的部分于取得扣税凭证的当期从销项税额中抵扣；40%的部分为待抵扣进项税额，于取得扣税凭证的当月起第13个月从销项税额中抵扣。（4）房地产开发企业自行开发的房地产项目，融资租入的不动产以及在施工现场修建的临时建筑物、构筑物，其进项税额不适用上述分2年抵扣的规定。2.租入的不动产（1）一般纳税人租入的用于生产经营的不动产，取得增值税专用发票的，其进项税额可以在当期全额抵扣。（2）自2018年1月1日起，纳税人租入

3、固定资产、不动产，既用于一般计税方法计税项目，又用于简易计税方法计税项目、免征增值税项目、集体福利或者个人消费的，其进项税额准予全额抵扣。.......考点02：销售或者出租不动产（★★★）（P129）1.一般纳税人转让或者出租2016年5月1日之后取得的不动产，按照10%的税率征收增值税。2.一般纳税人转让或者出租其2016年4月30日之前取得的不动产，选择简易计税方法计税的，按照5%的征收率征收增值税。考点03：房地产开发企业销售自行开发的房地产（★★★）（P129、220、228）1.增值税（1）房地产开发企业（一般纳税人）销售自行开发的房地产老项目，选择简易计

4、税方法计税的，按照5%的征收率征收增值税。【解释】房地产老项目，是指《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的房地产项目。（2）房地产开发企业（一般纳税人）销售其开发的房地产项目（选择简易计税方法的房地产老项目除外），以取得的全部价款和价外费用，扣除受让土地时向政府部门支付的土地价款后的余额为销售额。2.房产税（1）房地产开发企业建造的商品房，在出售前，不征收房产税。（2）对出售前房地产开发企业已使用或者出租、出借的商品房，应按规定征收房产税。3.土地增值税房地产开发企业销售自行开发的房地产，应当征收土地增值税。考点04：纳税人销售自己使用过的

5、物品或者销售旧货（★★）（P128）1.一般纳税人（1）销售自己使用过的非固定资产按照正常的销售货物计算销项税额即可，如果该货物适用的增值税税率为16%，增值税销项税额=含税售价÷（1+16%）×16%。（2）销售自己使用过的固定资产①购进固定资产时其进项税额按照当时的政策不能抵扣，自己使用后再销售时，自2014年7月1日起，按照简易办法依照3%的征收率减按2%征收增值税。②购进固定资产时其进项税额允许抵扣了，自己使用后再销售时，按照正常的销售货物计算销项税额即可。【解释】（1）2009年1月1日之前购进的固定资产，其进项税额不得抵扣；（2）自2009年1月1日起，增

6、值税一般纳税人外购的用于生产经营的固定资产（自用的应征消费税的汽车、摩托车、游艇除外），其进项税额可以抵扣；（3）自2013年8月1日起，一般纳税人购进自用的应征消费税的汽车、摩托车、游艇，其进项税额准予从销项税额中抵扣。（3）销售旧货.......一般纳税人销售旧货，按照简易办法依照3%的征收率减按2%征收增值税。2.小规模纳税人（1）销售自己使用过的固定资产小规模纳税人销售自己使用过的固定资产，依照3%的征收率减按2%征收增值税。（2）销售自己使用过的非固定资产小规模纳税人销售自己使用过的非固定资产，依照3%的征收率征收增值税。（3）销售旧货小规模纳税人销售旧货，

7、依照3%的征收率减按2%征收增值税。考点05：金融服务（★★★）（P121）1.应当征收增值税的金融服务包括贷款服务、直接收费金融服务、保险服务和金融商品转让。存款利息，不征收增值税。2.贷款服务（1）各种占用、拆借资金取得的收入，包括金融商品持有期间（含到期）利息（保本收益、报酬、资金占用费、补偿金等）收入、信用卡透支利息收入、买入返售金融商品利息收入、融资融券收取的利息收入，以及融资性售后回租、押汇、罚息、票据贴现、转贷等业务取得的利息及利息性质的收入，按照“贷款服务”缴纳增值税。（2）以货币资金投资收取的固定利润或者保底利润，按照“贷款服务”缴