深圳市南山区科技园金蝶写字楼项目分析及对比.pdf

深圳市南山区科技园金蝶写字楼项目分析及对比.pdf

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时间:2020-09-18

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1、.深圳市南山区科技园南区写字楼分析一、金蝶写字楼建造成本分析1、办公类建筑成本构成分析——固定成本办公类建筑的固定成本主要包括:?由建筑高度及形态决定的主体结构等土建成本?由办公功能决定的消防、给排水、电梯等安装成本(相同高度及形态的办公类建筑,固定成本变化范围相对较小)2、办公类建筑成本构成分析——可变成本办公类建筑的固定成本主要包括:?外立面、室内精装修等影响外观档次的成本'..?空调、智能化、电气等影响平直档次的成本3、办公类建筑限额标准案例备注:红色圈为良好品质超高层超甲级写字楼蓝色圈为良好品质甲级

2、写字楼紫色圈为高端品质超高层超甲级写字楼如过本项目的定位超高层甲级写字楼,公共部分精装修,其他毛坯,其单方建安成本应该在8000元/平方米以上。(以上单方造价指标按地上总造价/地上总面积计算)'..4、办公类建筑限额标准参考按上表成本档次组合,本项目的固定成本为3800元/平方米,可变成本为4250元/平方米,其建安单方造价限额为8050元/平方米。5、地下室及配套(地下室按三层计算)?地下室防水:地下室底板、侧壁、顶板均采用防水混凝土,卷材或涂膜外防水;?设备标准:电气设备为进口或合资品牌;有楼宇自控、安

3、防监控、综合布线;消防报警设备为进口货合资品牌;中档卫生洁具;?室内装修标准:按电梯厅大堂等精装修,其余位置毛坯;建安标准:约4200元/平方米(按地下面积计算)'..6、建安成本小结——开发成本表(地价除外)序号项目名称单价(元/m2)总额(万元)1建安成本8,680.0086,800.001.1地上8,050.0080,500.001.2地下4,200.006,300.002其他工程费434.004,340.003管理费用287.092,870.914预备费455.704,557.005合计9,856.

4、7998,567.91根据超高级甲级写字楼的建安标准,并同时能保障本项目租金水平的基础上,预测本项目的单位成本约为9857元/平方米。二、高新技术产业园区投资环境分析1、深圳高新技术产业园区概况深圳高新技术产业园区始建于1996年9月,为国家级高新技术产业开发区,是国家建设“世界一流高科技园区”的六家试点园区之一,也是“国家知识产权试点园区”和“国家高新技术产业标准化示范区”。园区规划面积11.5平方公里,分中、南、北三区,规划总建筑规模在1000万平方米。建区以来,深圳高新区先后被授予“国家级高新技术产品

5、出口基地”、“亚太经合组织开放园区”、“先进国家高新技术产业开发区”、“国家知识产权试点园区”、“国家高新技术标准化示范区”等称号。'..经过多年的发展,深圳高新区形成了在国际、国内具有相当竞争力、较为完整的电子信息产业链;一是形成了从芯片到整机、从终端到系统的通信设备研发制造产业链;二是形成了由数字电视、DVD、数字音响、数字摄录一体机、数码相机等构成的数字视听产品研发制造产业链;三是形成了涵盖高性能服务器,笔记本计算机、网络计算机以及各类微机,大容量存储设备和新型移动存储产品,高性能彩色平板显示设备,打

6、印设备,新一代路由器、无线局域网设备等网络设备构成的计算机及外设产业链;四是形成了以嵌入式软件、软件外包出口、数字内容产品、信息化建设应用软件、基础软件和信息服务等软件及服务外包产业链。深圳高新区已成为全球重要的电子信息产业研发制造基地。2、高新技术产业区区位深圳高新技术产业园区北至广深高速,近深圳大学城;南至滨海大道,与南山商业文化中心区、深圳湾公园相临;东至沙河西路,与华侨城片区相邻;西至南海大道,近前海中心区,区位优越。'..3、土地利用规划高新区总占地面积11.5平方公里,其中规划工业用地2.8平方

7、公里(含后海路以南填海区),交通道路用地3.3平方公里,生活配套及其他用地5.4平方公里。'..北区西地区北区东地区中区西地区中区东地区南地区根据深圳市规划和国土资源委员会法定图则,高新区又分为北区东地区、北区西地区、中区东地区、中区西地区、南区五个区域,具体各区域情况及定位如下:用地面积建设规模总量片区四至定位(公顷)为(万平方米)园林式、安全、高效的集教育、科研、南油大道以东、滨海大产品试制、孵化于一体的电子、信息产南区道以北、沙河西路以西、523.12502.4业区及管理、办公、展览、金融贸易、深南大

8、道以南居住综合区。北起广深高速,南至北北区西以大型生产型工业为主的高新技术工环大道,西临麒麟路,132106地区业区东到科苑大道路北起广深高速,南至北以设施完善的配套居住为主,辅以高新北区东环大道,西临科苑大道,126技术工业用地的高新技术产业园综合133地区东到沙河西路,区。'..北起北环大道,南至深建设成为环境优美,设施完善,交通便中区东南大道,西临科苑大道,192利的集产业、居住为一体的城市综合功286地区

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