千饰居商业计划书.doc

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1、千饰居商业计划书一、经营模式自营+招商经营模式依据：1、自身优势1）、商场属于开发商自主管理，降低管理成本2）、整体物业配套设施齐全2、现存劣势1）、所处三环路商圈正在开发中，还未形成商业氛围2）、公共交通、道路设施局限导致交通便利性差3）、非连锁性商业机构在市场整体连带影响力上不足4）、专业管理人员不足5）、近年来国家对房地产市场的大力调控对建材市场整体影响6）、许多一线品牌已经在万饰城、丽园居、泰安居、三环装饰城设立直营店，这将直接导致许多一线品牌不愿意进入新开商场7）、面积太小，没有做商业的集群效应3、市场机会1）、江北目前大型的建材商场2）、三环路为

2、惠州市重点开发商圈，涵盖物流、商业地产、商品房等项目，2年后属于惠州市重点居住区域3）、随着轻轨的开通，深圳等周边城市呈现往惠州搬迁的趋势4、威胁1）、万饰城二期、泰安居二期的招商2）、周边商业环境对商场档次的影响3）、深圳国安居的进入综合分析，在政府规划上，千饰居地理位置稍偏，没有一个良好的商业经营环境及商场经营面积偏小，对于千饰居的成长有一个相当长的过程，万饰城二期、泰安居二期的招商对千饰居来说那是致命的打击，自己手中没有好的建材品牌，好品牌又不愿进入新商场，因此千饰居在定位上：1、集中高档知名品牌，以经营连锁店或总代理为主目标商户群；2、最适宜销售产品

3、及品牌推广的平台3、品牌众多、价格最优；4、“诚信经营、先行赔付”的优质服务5、舒适的购物环境和休闲环境，特别要突出是第五点。具体体现在：1）、品牌集中每个大类中的一二线品牌最少都有一个，自己经营的品牌都以惠州市总代理商谈2）、在惠州市场上大多数消费者能够接受（品牌、价位）3）、品牌要多，质量要好4）、服务要跟别人有差距（人无我有，人有我优）5）、千饰居紧临新开河，是个天然的钓鱼场所，还有羽毛球馆和篮球场从以上分析中千饰居经营方式为自营+招租，益处于：1、一、二线品牌都有，可以快速的提升商场的知名度（珠海世邦）2、投入成本底，收益快，招商时有保证金及租金押金

4、3、品牌商家他们也要活，他们会不断的做活动吸引消费者4、地产升值的时间比较快5、商业起来，市场环境又好，合同期一到又可以改变另外的经营方式如超市问题就在于商场面积太小，地理位置太偏，品牌商家是否愿意入住二、经营年限一个成熟的建材市场最少需要3到5年的成长期三、竞争对手业态分布比例和商场业态分布1、惠州区泰安居大类面积（㎡）占比面积数量具体品牌备注陶瓷400016.7%6马可波罗、欧神诺、展鹏等卫浴350014.6%5法恩莎、阿波罗橱柜、电器20008.3%16华帝、欧派等衣柜20008.3%12菲亚特、派克罗帝门窗400016.7%13名杉、德雅高伲天花50

5、02.08%3欧雅龙、友邦木地板20008.3%11大自然、安信自营20008.3%装饰公司、办公室400016.7%合计24000万饰城大类面积（㎡）占比面积数量具体品牌备注陶瓷1000031.34%7蒙娜丽莎、东鹏、博德、L○D、威尔斯卫浴26398.3%14TOTO、美标、奥斯曼、安华、万斯敦橱柜、电器400012.5%16蓝谷、柏丽、好灶头、普田、老板门窗30009.4%17德雅高伲、唯佳、汇时美、华亮天花11003.4%5巴迪斯、欧雅龙、墙纸9002.8%3亚泰（30）木地板、楼梯30009.4%13生活家巴洛克、金钢鹦鹉、菲林格尔、红苹果、虎王衣

6、柜30009.4%11索菲亚、史丹利、窗帘16005%2南方布艺、家丽雅家具400012.5%1金典（23）合计31899办公四楼丽园居大类面积（㎡）占比面积数量具体品牌备注陶瓷7009%2王者、和家卫浴80010.3%6九牧、吉事多、304、丽莎门窗80010.3%9冠牛、柏丽、东亚地板100013%8大自然、菲林格尔、标王橱柜、衣柜300039%30史丹利、苹果贵族、顶固天花5006.5%3法狮龙、欧雅龙、墙纸4005.2%3瑞丽（15）窗帘5006.5%3尚艺、雅思格合计7700办公面积150㎡2、广东区域典型家居建材商场业态分布店名陶瓷卫浴地板门窗橱

7、柜、衣柜东莞未来家园33.8%15.6%7.1%10%18.6%东莞添美33.3%10%2%8%15%深圳乐安居12.3%13%8%8%16%3、业态分布建议自营（25%）+招商（75%），具体分为：1）、方案一经营大类没有区分，今后在宣传推广上没有优势大类面积占比陶瓷卫浴地板门窗橱柜、衣柜其它71001300110012001300180050018.3%15.5%16.9%18.3%25.3%7%2）方案二以木质类为龙头，突出木质产品大类面积占比陶瓷卫浴地板门窗橱柜、电器衣柜天花其它7100100077515001500100080030022514%1

8、0.9%21.1%21.1%14%11.2%4.2%