《资产评估学》教案5-房地产评估教学文案.ppt

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1、《资产评估学》教案5-房地产评估4、土地价格的特性。5、房地产价格的特性。6、房地产价格的构成。7、房地产评估的程序。8、路线价法的评估思路及计算公式。9、在建工程的特点。三、应用与实践1、（一）估价对象概况：该房地产为一幢被租用的二层楼房；土地总面积为360平方米；建筑物总面积为340平方米；建筑物结构为钢筋混凝土结构；土地使用年限为80年，从1980年5月起计。（二）收集的资料：月租金收入45000元，订约日期为1980年5月；附近类似房地产于1995年3月出租，月租金65000元；建筑物的重置成本4420000元，原值为3000000元；管理费以年租金的

2、3%计；房产税按建筑物原值减扣30%后的余值的1.2%交纳；其他税费约为年租金的14.5%；建筑物的还原利率为7%，土地的还原利率为6%，房地产的综合还原利率为10%。（三）评估要求：评估出该宗房地产在1995年5月的价格以及该宗土地在1995年5月的单价。2、某地产未来前三年预期收益分别为40万元、42万元、45万元，假设从第4年开始到第30年为止，每年的纯收益将稳定在50万元左右，该地产的折现率为10%，求地产的价值。3、某砖混结构单层住宅，宅基地200平方米，建筑面积120平方米，月租金2400元，土地还原利率为8%，建筑物还原利率为10%，建筑物评估时

3、的剩余使用年限为25年，房屋损失准备费以半月租金计，房产税以年租金的12%计，土地使用税每年按2元/平方米计，管理费按年租金的3%计，修缮费按年租金的4%计，保险费为288元。另外，土地使用权价格为每平方米1000元。试用建筑物残余估价法评估该住宅建筑物的价格。4、运用路线价法估测某宗地价格。该宗地座落在某路线价区段，标准深度为16—18米，路线价为2000元/m2,待估宗地临街宽度为10米，临街深度为18米，待估宗地所在路线价区段深度指数如下：k1=130%,k2=125%,k3=120%,k4=110%,k5=100%待估宗地各段面积如下：m1=m2=m3

4、=m4=40m2,m5=20m2根据资料，试估算待估宗地公平市场价值。5、待估在建工程总预算造价为100万元，其中设备安装工程预算为50万元，评估时设备安装工程尚未进行，而建筑工程中的基础工程已经完工，结构工程完成了60%，装饰工程尚未进行。评估人员根据经验认定建筑工程中的基础工程、结构工程和装饰工程各占的比例为15%、60%和25%，根据上述资料，估算待估在建工程的评估值。第一节房地产评估概述一、房地产及其特性（一）房地产的概念：房地产是房屋建筑物和土地的总称。严格来说，房地产有三种存在形态（1）单纯的土地；（2）单纯的建筑物；（3）土地与建筑物合成一体的复

5、合房地产。因此，除了特别确指说明外，“房地产”可以认为是泛指土地、建筑物或土地与建筑物的结合体。房地产由于其位置固定，不可移动，在国外称之为不动产。（二）房地产的特性1、土地的特性土地的特性可以分为自然特性和人文特性两方面。土地的自然特性是土地作为一种自然资源，其本身所具有的特殊性质；土地的人文特性是指土地作为一种社会资源，人类社会赖以存在的基础，其与人类发生联系所表现出来的性质，即社会性质。（1）土地的自然特性A、数量的有限性B、位置的不可移动性C、效用的持久性D、效用的差异性（2）土地的人文特性A、用途的广泛性B、供给的稀缺性C、社会经济位置的可变性D、可

6、垄断性2、建筑物的特性（1）建筑物不能脱离土地而独立存在（2）建筑物的使用寿命是有限的（3）建筑物属可再生性社会资源3、房地产的特性（1）位置固定性（2）使用长期性（注：P104）（3）投资大量性（4）影响因素多样性和复杂性（5）保值增值性二、房地产价格评估的专业性原则房地产价格评估除了要遵循资产评估的一般原则外，因其特殊性，还应遵循一定的专业性原则。主要有以下几个：（一）合法原则合法原则是指房地产评估是以房地产的合法取得、合法使用、合法交易、合法处分等为前提，评估结果是被估房地产在依法判定的权益下的价值，即被估房地产在现行法律、法规、规章、政策及合同等约束下

7、的权益价值。（二）最高最佳使用原则由于房地产具有用途的多样性，不同的利用方式所能为权利人带来的收益量是不同的，而且房地产权利人都期望从其所占有的房地产上获得更多的收益，并以能满足这一目的为确定房地产利用方式的依据。所以，房地产价格是以该房地产的效用最有效发挥为前提的。（三）房地综合考虑原则由于房产和地产在使用价值上是相互依存的，其价格的形成存在着内在联系，因此在评估中把两者作为相互联系的对象综合地评估。房产与地产相互依存和价格形成中的内在联系主要表现在三方面：首先，房屋建筑物不能脱离土地而独立存在，并且房屋建筑物又是土地的最终产品或主导产品。其次，土地的使用价

8、值需要通过房屋建筑物来反映。再次，房屋