不动产安全交易资料讲解.ppt

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1、不动产安全交易企業經營者消費者建商不動產經紀業代銷契約委託銷售契約預售屋、成屋買賣契約委託銷售契約買方賣方賣方居間買方要約契約成屋買賣契約消費者、企業經營者與定型化契約之關係2第一單元定型化契約相關規定定型化契約消費者保護法第2條規定定型化契約意義以企業經營者提出之定型化契約條款作為契約內容之全部或一部而訂立之契約。定型化契約條款企業經營者為與不特定多數消費者訂立同類契約之用，所提出預先擬定之契約條款。其不限於書面，以放映字幕、張貼、牌示、網際網路、或其他方法表示者，亦屬之。4定型化契約之當事人消費者：指以消費為目的而為交易、使用商品

2、或接受服務者。企業經營者：指以設計、生產、製造、輸入、經銷商品或提供服務為營業者。消費關係：指消費者與企業經營者間就商品或服務所發生之法律關係。5定型化契約的特徵契約條款方面：契約條款由一方當事人之企業經營者單方面所擬定。締約目的方面：其目的在於以此條款與不特定多數人（消費者）締結契約。6定型化契約訂定之原則事前合理審閱原則平等互惠原則誠實信用原則個別磋商條款優先避免異常條款原則疑義時，有利於消費者之解釋原則遵守「應記載與不得記載事項」原則7定型化契約條款之效力違反誠實信用顯失公平及平等互惠原則者，無效(消§12)

3、牴觸個別磋商條款之約定者，無效(消§15)違反中央主管機關公告之應記載及不得記載事項者，無效(消§17)中央主管機關公告應記載之事項，未經記載於定型化契約者，仍構成契約之內容。(消細§15)8定型化契約之問題消費者並不知道定型化契約條款的存在或不注意其內容，卻須受其約束。消費者雖知其存在，卻沒有時間去瞭解及審閱契約條款內容，無法詳加閱讀或仔細考慮。消費者雖去瞭解契約條款內容，但卻看不懂，無法了解其意義，不知道其重要性及法律效果，如預售屋買賣、委託銷售約款。消費者明知契約條款對自己不利，但企業經營者不願接受磋商或修正，消費者無力加

4、以對抗，欠缺磋商交涉談判能力。9定型化契約條款之解釋由於定型化契約條款常有內容不明，或字義含混不清等情事，因而有加以解釋之必要。為免消費者遭受損害，故消保法在第11條第2項規定：「定型化契約條款如有疑義時，應為有利於消費者之解釋。」10定型化契約審閱期間企業經營者與消費者訂立定型化契約前，應有30日以內之合理期間，供消費者審閱全部條款內容。(消§11-1Ⅰ)中央主管機關得選擇特定行業，參酌定型化契約條款之重要性、涉及事項之多寡及複雜程度等事項，公告定型化契約之審閱期間。(消§11-1Ⅲ)11契約審閱期之功能？供消費者審閱契約條款內

5、容。沖淡消費者購買的衝動。違反審閱期規定，其條款不構成契約內容。但消費者得主張該條款仍構成契約內容。(消§11Ⅱ)12預售屋買賣契約書範本成屋買賣契約書範本預售停車位買賣契約書範本不動產委託銷售契約書範本房屋租賃契約書範本房屋委託租賃契約書範本審閱至少5日審閱至少3日內政部公告之定型化契約審閱期？13拋棄契約審閱期以定型化契約條款約定消費者同意拋棄合理審閱期間，將使消費者完全失去審閱之機會，違反消費者保護法平等互惠原則。按審閱期間之規定，係使消費者在簽訂定型化契約之前，有充分了解其內容的時間，故如以個別商議條款之方式，約定拋棄審閱期

6、間，核其性質，因非屬自由之拋棄或預先免除故意或重大過失責任，自無民法第17條第1項或第222條規定之適用，該約定尚難謂無效。但如以定型化契約條款為此約定，將使消費者完全失去審閱之機會，則可能違反消保法第12條所揭櫫之平等互惠及誠信等原則．．．。(89.1.15消保法00056號函)14定型化契約審閱期文字何者符合規定？×經買方就本約之買賣標的及各項條件明確告知後，雙方合意．．．×經買方詳閱並確實知悉本契約內容後，雙方合意．．．×業已行使契約審閱權利，並已充分了解本契約條款業已充分了解本契約條文，因此自願放棄行使契約審閱權利．．．內政部公告

7、契約審閱權之文字：本契約於中華民國＿年＿月＿日經買方攜回審閱＿日(契約審閱期間至少5日)買方簽章：　　　　　賣方簽章：15定型化契約範本與應記載及不得記載事項之效力(2-1)定型化契約範本只是提供各界參考使用，並不具法律效力，但仍建議企業經營者依行政院消保會審議通過的契約書範本為契約內容。至於應記載及不得記載事項的條款就具有相當的法律效力，如果企業經營者所提供之定型化契約，有違反應記載及不得記載事項的條款，消費者得主張該條款無效。16定型化契約範本與應記載及不得記載事項之效力(2-2)消保法第17條第1項規定，其目的係為導正不當之交易

8、習慣及維護消費者之正當權益，係由中央主管機關依據上開規定授權公告特定行業之契約應記載或不得記載事項，該特定行業之定型化契約如有違反者，其條款無效。準此，該公告係對多數不特定人民就