房地产项目开发的整个流程图.pdf

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1、房地产项目开发的整个流程图（大体上包括10个阶段）注：行政审批：一、选址定点阶段。此阶段一般办理以下事项：房地产开发公司的准备工作涉及部门1、计委审查可行性研究报告和进行项目立项。在报行政机关审批之前，房地产开发公司应办理好土地出让手项目选址(第一步)2、国土资源局进行土地利用总体规划和土地供应方式的审查。续，委托有资质的勘察设计院对待建项目进行研究并制作报告书,3、建委办理投资开发项目建设条件意见书。应附有详细的规划设计参数和效果图，并落实足够的开发资金。4、环保局办理生产性项目环保意见书（表），即环境评估。【有拆迁回迁的，还要进行初步调查】5、文化局、地震局、园林

2、局、水利局对建设工程相关专业内容和范围进行审查。6、规划部门办理项目选址意见书。注：可行性研究是房地产项目开发不可缺少的一个阶段。政府是否批准此项目立项，银行是否同可行性研究(第二步)意给予资金支持都需要参考可行性研究的结果。特注：一般来说，一块地，必须要由规划部门核定规划要点，颁发了建设用地规划许可证（以下简称地规证）之后，才能领取土地使用权证。这绝对应该是必须的程序。因为国土申请土地正式启动项目开发的第一步部门必须依据规划部门核定的土地功能及土地使用强度，才能计算出土地出让金，才能在申请项目用地(第三步)开发商在获得了土地使用权的规定使用年限之后，要到土地证上载明

3、土地用途及年限。但是呢，在现实中呢，这个想法只能是理想状态。因为首建设行政主管部门备案，领取《房地产开发项目手册》。先，很多地方的国土部门在出让土地的时候，根本不考虑规划，直接就整块出让了。然后给人家办出商住用地土地使用权证。这种让人无法理解的土地出让模式一度非常盛行。然获得土地使用证【在建设用地规划许可证有效后受让了土地的开发商，再去规划部门软磨硬泡，无论是修改规划也好，还是根本没有规划都好，反正，我的土地出让金是已经交了，剩下的事情你规划部门得给我搞定。特注：建设部还有新规定-----套型建筑面积90平方米以下占70%以期内取得国土资源管理部门的用地批准文件或新城

4、乡规划法第三十八条：在城市、镇规划区内以出让方式提供国有土地使用权的，在国者国有建设用地使用权证，领取《房地产开发有土地使用权出让前，城市、县人民政府城乡规划主管部门应当依据控制性详细规划，提出出让地块的位置、使用性质、开发强度等规划条件，作为国有土地使用权出让合同的组项目手册》成部分。未确定规划条件的地块，不得出让国有土地使用权。项目设计(第四步)注：行政审批：二、规划总图审查及确定规划设计条件阶段，此阶段办理以下一般事项：方案设计：反映了建筑平面布局、功能1、人防办进行人防工程建设布局审查。分区、立面造型、规划设计参数、效果涉及部门方案设计、申报规划设计条件（城市

5、规划行政管理部门）2、国土资源局办理土地预审。图、、环境关系等方面的设计要求3、公安消防支队、公安交警支队、教育局、水利局、城管局、环保局、园林局、文化局对建设工程相关专业内容和范围进行审查。4、规划部门对规划总图进行评审，核发《建设用地规划许可证》。5、规划部门确定建设工程规划设计条件。注：委托有规划设计资格【总平面审查期间一般来说，也会审车位，不过那个阶段主要是经验值，按的单位完成方案设计。35平方米到45平方米平方米一个车位这样的经验值】获得建设项目规划设计条件通知书（主要规定规划建设用地面积、总建筑面积、容积率、建筑密度、绿化率、建筑后退红线距离、建筑控制高度

6、、停车位个数等）注：行政审批：方案设计：反映了建筑平面布局、功三、规划报建图审查阶段，此阶段办理以下一般事项：能分区、立面造型、空间尺度、建筑1、公安消防支队进行消防设计审查。结构、环境关系等方面的设计要求涉及部门2、人防办进行人防设施审查。修建性详细规划报建3、建委、市政部门、园林局、环保局、卫生局按职责划分对相关专业内容和范围进行审查。4、规划部门对变更部分的规划设计补充核准规划设计条件，在建设单位缴纳有关规费后，核发《建设工程规划许可证》（副本）。特注：“修建性详细规划审查”（有的有称“总平面审查阶段”。【注：就是总平、排水、消防、人防、单体的审查（要求一般是每

7、户住宅配一个车位，商业一这个阶段就是审查小区的总平面规划图纸，也就是审一个小方案设计（建筑总平面图设计(含地下室)、建筑户般是100平方米配一个车位要求一般是每户住宅配一个车位，还有什么子母车位）】区的建筑物都是怎么排的，每栋单体建筑有多高，有多大，注：持方案设计报审表、方案设计及其各栋单体建筑之间怎么间隔，间距是多少，日照够不够，总说明书等有关资料，报经城市规划行政型设计、单体立面方案单体建筑方案（可供报建））管理部门审查，确认符合规划要求容积率是多大，有没有超过规定的容积率，建筑密度是多少，进出小区的道路怎么安排，是不是符合消防规范，等等等等获得