房地产开发流程.pptx

《房地产开发流程.pptx》由会员上传分享，免费在线阅读，更多相关内容在应用文档-天天文库。

1、Easy.liu开发总结房地产开发流程内部培训资料这是一本房地产项目操盘前必看的入门“书”,相信看完你肯定会所收获。PrefacePage前言Easy.liuContentsPage目录土地获取至总平批复阶段第一部分规划许可及图审阶段第二部分施工许可及报建阶段第三部分过程验收及预售许可阶段第四部分综合验收及交付备案阶段第五部分1、土地证、用地规划证、规划要点批复阶段工作概述土地证和建设用地规划许可证，这两个证加上规划要点批复，是进行房地产开发的前提。但是，这3样东西领取的先后顺序，很有讲究，涉及到国土部门和规划部门旷日持久的权力斗争。目前我国法律也没

2、有很好的规范这个问题……待续……2、项目公司设立、立项、环境评估、开发资质这四项工作，是每一个地产项目前期开始阶段必须要做的工作，非常程序化有特点不同于其他行业；此阶段的工作有很多技巧，涉及法律上的内容……待续……3、总平面审查阶段即修建性详细规划审查，这个阶段就是审批项目的总平面规划图，确定项目总体布局和经济指标……待续……第一部分土地获取至总平批复阶段土地证：由国土部门颁发，是土地权属证明，载明了土地用途及使用期限；用地规划证：由规划部门颁发，是核定土地用途及用地界线的法律依据；规划要点批复：由规划部门颁发，是确定土地使用强度指标的法律依据，如容

3、积率建筑密度限高退界车位配置公建配套等都在这个批复里作详细要求……按照法律法规理论上须由规划部门核定规划要点，颁发了用地规划证（以下简称地规证）之后，才能领取土地证。国土部门须依据规划部门核定的土地功能及土地使用强度，才能计算出土地出让金，才能在土地证上载明土地用途及年限。新城乡规划法第38条：在城市、镇规划区内以出让方式提供国有土地使用权的，在国有土地使用权出让前，城市、县人民政府城乡规划主管部门应当依据控制性详细规划，提出出让地块的位置、使用性质、开发强度等规划条件，作为国有土地使用权出让合同的组成部分。未确定规划条件的地块，不得出让国

4、有土地使用权。但现实中，很多地方的国土部门在出让土地的时候，未考虑规划，直接就出让了，然后给开发建设方办出的土地使证与规划要求有差异，然后受让了土地的开发商，再去规划部门求修改……以出让方式取得国有土地使用权的建设项目，在签订国有土地使用权出让合同后，建设单位应当持建设项目的批准、核准、备案文件和国有土地使用权出让合同，向城市、县人民政府城乡规划主管部门领取建设用地规划证。城市、县人民政府城乡规划主管部门不得在建设用地规划许可证中，擅自改变作为国有土地使用权出让合同组成部分的规划条件。1、土地证、用地规划证、规划要点批复阶段2、项目公司设立、立项、环

5、境评估、开发资质设立项目公司立项立项立项环评开发资质办理设立项目公司母公司拍到的土地，转到其全资设立的项目公司名下按我国法律，不属于交易设立项目公司母公司与其全资子公司之间的土地流转，不属于交易。可以任意设置子公司，在房子卖完后再把它在实体上消灭，只留下一个壳。立项此项工作非常的烦，主要确定项目的投资额及可行性。地区差异比较大，有些地方就管得非常严……立项立项需要什么材料及与环评的先后顺序每个地方都不一样，有的要求先做环，有的要求先立项。可行性市场上有专业做可行性研究报告的编制公司，可以借助它们的专业完成此项工作环评建议去找环保局推荐环境评估报告的编

6、制公司专业公司做专业事，由他们协助把手续办出来开发资质房地产开发资质比较有技术含量，专业技术人员难找。现在专业技术人员资料都是省内联网开发资质重复用证、挂证基本上做不到了，建设部门控制比较严……总平审批又叫“修建性详细规划审批”。这个阶段就是审查项目的总平面规划图纸，确定项目总体布局和经济指标总平审批退界退让、容积率、绿化率、建筑面积、建筑高度、建筑密度、建筑间距、交通路网、出入口、停车位、消防平面、建筑间距、竖向标高、日照分析……此项工作属于技术类工作，需要设计部门全程配合甚至负责解决……3、总平面审查阶段ContentsPage目录土地获取至总平

7、批复阶段第一部分规划许可及图审阶段第二部分施工许可及报建阶段第三部分过程验收及预售许可阶段第四部分综合验收及交付备案阶段第五部分4、管线综合审查、排水许可证工作概述管线综合审查是规划部门的专业审查内容之一，包括：给排水管线、强电线路、弱电线路，此阶段为其方案的审查……待续……5、单体审查、建筑工程规划许可证项目的所有单体建筑都要经过2个阶段的审查，一是方案阶段的平立剖面图审查；二是施工图审查，通过后领取工程规划许可证……待续……6、消防人防节能专项审查、施工图审查这些专项审查都是指施工图阶段的审查，但其中人防在做方案前须经人防办征询并确定其规模和

8、等级，……待续……第二部分规划许可及图审阶段电信移动网络属于弱电范畴，管线方案须确认监控属于弱电范畴，管线方