2009年西平国际商贸城项目可行性分析报告.doc

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1、项目可行性分析报告西平国际商贸城中国·西平目录第一部分项目概况6一、项目背景61、项目名称：62、承办单位概况63、项目提出的理由7二、项目概况71、项目四至72、建设规模和周边配套73、主要建设条件74、主要技术经济指标8三、项目位置9四、项目周边环境101、优越的地理位置：102、交通要冲、车流滚滚：103、政府支持：104、商业展望10五、项目S.W.O.T.分析111、项目优势（strength）分析112、项目劣势（weakness）分析123、项目机会点（opportunity）分析124、项目潜在威胁（threat）分析135、SWOT分

2、析结论14六、项目综合分析151、市场优势151.1、优越的地理位置：151.2、交通要冲、车流滚滚：151.3、政策支持：152、企业优势163、地段优势164、资金优势16七、问题与建议161．项目开发建设存在的主要问题162．实施建议17第二部分市场分析18一、城市概况分析18二、城市经济状况分析18三、西平县商业市场环境分析191、二零零八年消费品零售总额增幅创近年来新高202、商业网点密集分布在经贸路和护城河路一带20四、西平县房地产发展211.供应量分析212.销售价格走势分析21五、目标市场分析221、职业特征分析222、目标客户心理分析

3、22（1）当地居民22（2）当地私营业主23（3）企事业高级管理人员23（4）政府公务员24（5）外出打工人员243、年龄特征分析25第三部分项目定位25一、定位的基准原则25二、定位的逻辑结构26三、项目市场定位27四、功能定位284.1.定位着眼点284.2.市场契机294.3.功能定位30五、经营档次定位30六、定位总结31第四部分地块分析与规划32一、项目地块描述32二、项目地块环境分析32三、项目地块SWOT分析33四、地块分析小结34五、地块规划建议34第五部分价格定位及经济效益分析35一、定价方法：35二、价格定位分析361、以同类物业为

4、参照的定价分析361.1确定参照项目选择标准并选择参照项目361.2根据参照项目要素确定其权重371.3一线回归分析381.3.1专业市场381.3.2街铺391.4市场定价法修正分析401.4.4用租金和年回报率倒算售价法44三、修正价格列表46四、经济效益分析461、评价原则：462、项目销售收入预估47项目租金收入预估473.项目成本估算484．损益表495．敏感性分析49五、社会效益评价501、提升西平城市形象、增强西平的区域价值；512、完善商业结构；513、加快城市化建设。51第六部分项目开发顺序及资金流量分析51一、项目开发顺序建议511

5、、开发前提：512、经济效益：52二、物业资金流量分析521、现金流出522、现金流入52三、项目开发风险预测531、市场风险：532、技术风险：533、工程风险：534、外部协作条件风险：545、社会风险：546、购买力风险：547、经营风险：548资金风险：559、市场资源风险：5510、政策风险：5511、拆迁问题威胁：55四、风险分析561、风险等级划分562、风险评估方法56五、风险防范对策591、风险回避592、风险控制593、风险转移594、风险自担60第七部分综述60第一部分项目概况一、项目背景1、项目名称：《西平国际商贸城》2、承办单

6、位概况河南天禄置业有限公司是经河南省建设厅批准的专业从事房地产开发企业，资质为级，注册资金万元。公司下设财务部、策划营销部、项目开发部、物业部等多个专业管理机构，拥有高素质管理人员和工程技术人员多人，中高级职称人，目前公司在册员工人。公司本着“以人为本、诚信至上”的企业理念，坚持品牌经营，良性循环的发展模式。多年来，公司始终坚持以市场为导向，以业主为中心，开拓创新，锐意进取，凭借高质量的住宅产品和信誉，赢得了社会的广泛认可和高度信赖。天禄置业热心社会公益事业，到西平投资伊始，听说县老干部活动中心开展活动需要资金，公司总经理马上捐赠了5万元，用于改善和丰

7、富老干部业余文化生活的健身保健器材的采购基金，体现了企业致富不忘回馈社会，是对离退休老干部的真诚关爱。天禄置业在各级领导的大力支持下，积极投身于经济发展和商贸环境建设，努力打造决策科学化、投资专业化、管理现代化、效益最大化的商业地产品牌企业，为区域经济的振兴做出新的、更大的贡献。3、项目提出的理由本地块的商业项目的建设，是根据政府对西平县的整体规划远景目标：发挥工商业、人文和区位优势，将西平发展成为豫中南地区现代商贸流通中心，在西平县107国道经济隆起带建设一个大型的综合专业市场是很有必要的。二、项目概况1、项目四至项目东侧：为西平县委县政府新办公大楼

8、用地项目西侧：紧临107国道；项目北侧：为规划的未来大道项目南侧：西平大道2、建设规模和周边配