OF商栈产权式酒店全程策划方案.doc

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1、产权式酒店全程策划方案第一章项目概况项目投资策划营销是全案最为关键的环节，反映了发展商选择开发项目的过程，这个过程是考验和衡量发展商房地产运作能力的重要环节，这个过程操作好了，就意味着项目成功了一半。项目投资策划营销可对项目进行定价模拟和投入产出分析，并就规避开发风险进行策略提示，还对项目开发节奏提出专业意见。一项目现状分析1、项目简单经济指标项目产权登记总建筑面积12163.88m2，主体结构为框架结构共十层，外加地下室（一层）及层顶加层（共二层）。其中标准层5~9层，单层面积约950m2，一层建筑面积1808.79m

2、2，二层建筑面积为1845.91m2，层顶一层建筑面积268.49m2，层顶二层建筑面积47.25m2，地下室建筑面积2103.68m2。（详见项目“产权证附记”）2、物业营业状况项目产权登记中规定房屋类型为旅馆，用途为旅（宾）馆。目前使用现状为：（1）项目4~10层（加顶层附层及一层西入口大堂）为天翔大酒店经营场所，由海航酒店集团经营，共有131套客房，客房类别普通双标房、普通大床房、豪华双标房、豪华大床房、行政房、豪华套房、海航套房。目前豪华标房的折扣价格为300元/天，豪华套房折扣价格为600元/天，酒店客房的平均

3、房价为327元/天/间，客房入住率为60%左右服务设施：餐饮设施:中餐厅、酒吧，娱乐设施:棋牌室、商场、健身室，服务设施:会议厅商务中心停车场DDD电话IDD电话。价格：（2005年11月1日入住标价）客房类说明门市价格优惠价格双人标准间630248双人大床间680258行政套间1280500豪华大床房680330豪华标间850300（2）项目1至3层由“大宴楼”餐厅租用。包括一层东侧入口大堂及二、三层整层，目前营业状况良好。附：天翔大酒店项目产权附记幢号室号部位建筑面积（平方米）房屋类型用途层数竣工日期70110118

4、08.79旅馆旅（宾）馆102000-11-37012011845.91旅馆旅（宾）馆102000-11-370141345.55旅馆旅（宾）馆102000-11-370141445.55旅馆旅（宾）馆102000-11-370141545.55旅馆旅（宾）馆102000-11-370141645.55旅馆旅（宾）馆102000-11-370141745.55旅馆旅（宾）馆102000-11-370141845.55旅馆旅（宾）馆102000-11-370141945.55旅馆旅（宾）馆102000-11-3701420

5、、42196.00旅馆旅（宾）馆102000-11-3701501952.94旅馆旅（宾）馆102000-11-3701601952.94旅馆旅（宾）馆102000-11-3701701952.28旅馆旅（宾）馆102000-11-3701801949.91旅馆旅（宾）馆102000-11-3701901949.91旅馆旅（宾）馆102000-11-37011001916.93旅馆旅（宾）馆102000-11-3701地下室2103.68旅馆旅（宾）馆102000-11-3701屋顶二层47.25旅馆旅（宾）馆10200

6、0-11-3701屋顶一层268.49旅馆旅（宾）馆102000-11-3合计12163.88二、项目开发环境要素分析1、地理位置项目位于虹口区曲阳路701号，处于中山北二路、曲阳路、东体育会路三路交叉的三角地带，东靠曲阳路、南至中山北二路、西临东体育会路位置优越，交通便利。2、片区属性：曲阳路商务中心1、周边景观环境调查项目西邻曲阳公园，自然风景良好。南边与中山北二路之间有50米宽的休闲绿化带，可进行小型的休闲娱乐活动。因距中山北二路高架路较近，南向的视野与景观会受到一定的影响。3、地块交通条件调查项目直入交通非常便利

7、，紧靠内环高架线—中山北二路，15分钟到达上海火车站，30分钟到达虹桥国际机场，东侧曲阳路连通四平路及大连西路10分钟便可到达北外滩等购物、观光、旅游中心区。周边公共交通便利，西侧距轨道交通三号线汶水东路站步行15分钟以内，公交车有70、329、829、848等十多条线路，四通八达。4、周边配套设施调查Ø餐厅：大宴楼Ø酒吧、KTV娱乐场所：夏威夷桑拿Ø购物场所：易▪买得、国际箱包中心、吉盛伟业、好美家Ø医院：岳阳医院、和平眼科医院Ø银行：工商银行、建设银行、招商银行Ø大学：工会学院、复旦大学、上海外国语大学Ø商务办公：上

8、海商务中心Ø公共活动场所：曲阳公园、鲁迅公园、虹口足球场第二章市场调研分析一、产权酒店分析（一）产权式酒店的概念及分类1、产权酒店的定义产权式酒店由"时权酒店"（TIME SHARE）演变而来。它是由消费者或个人投资者买断酒店客房在特定时间里的使用权。首创这一概念的是瑞士的亚力山大 .奈特。1976年，法国阿尔卑斯山