2010-2012年房地产估价师考试《房地产估价理论与方法》模拟试卷.doc

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1、2010-2012年房地产估价师考试《房地产估价理论与方法》模拟试卷(4)总分：100分及格：60分考试时间：120分一、单项选择题(共40题，每题1分。每题的备选答案中只有一个最符合题意。)(1)下列表述中不正确的是（　　）。(2)在评估市场价值时，要求对未来净收益的估计是（　　）的。(3)某出租旧办公楼的租约尚有3年到期，在此后3年的租期中，每年可获得净收益180万元到期后要拆除作为商业用地。预计作为商业用地的价值为2000万元，拆除费用为150万元，该类房地产的报酬率为6%。则该旧办公楼的价值为（　　）万元。(4)基准地价是城市中均质区域内的土地

2、（　　）。(5)当较为精确地应用假设开发法时，应考虑（　　）。(6)某宗土地50年使用权的价格为1000万元，现探测其地下有铜矿资源，该铜矿资源的价值为500万元。若土地报酬率为7%，则该宗土地30年使用权的价格为（　　）万元。(7)下列关于比准价格、积算价格和收益价格关系的表述中，正确的是（　　）。(8)某经过年数为23年的零售中心，其内部进行了重新装修，而且该建筑物的维修养护较好，那么该建筑物的有效年龄（　　）。(9)某建筑物建成5年后补办了土地使用权出让手续，土地使用权出让年限为40年，约定在土地使用权期限届满后对收回的建筑物残余价值给予土地使用

3、者相应的补偿，建筑物的经济寿命为60年，则建筑物的经济寿命应为（　　）年。(10)建筑密度等于（　　）／建筑用地面积。(11)房地产需要专业估价的基本条件是房地产具有（　　）的特性。(12)适合原理是以房地产与其外部环境是否协调，来判定是否为最高最佳使用。它可以帮助我们确定（　　）。(13)某宗房地产交易中，买方付给卖方2500元/m²，交易税费均由买方负担。已知该地区的房地产交易，卖方按正常价格的5%缴纳有关税费；买方按正常价格的3%缴纳有关税费，则该宗房地产的正常成交价格最接近于（　　）元/m²。(14)

4、后续的开发成本、管理费用、销售费用通常不是集中在一个时点发生，而是分散在一段时间内不断发生，但计息时通常将其假设为在所发生的时间段内（　　）。(15)当消费者对某种房地产的偏好程度增加时，该种房地产的需求会（　　）。(16)下列房地产的权利的种类中，（　　）属于担保物权。(17)某人在自己的住宅周围种植花草树木、美化环境，其邻居也因赏心悦目和空气新鲜而收益，但不会为此向他支付任何费用。这是由于房地产的（　　）特性。(18)屋外或外墙面可出售或出租给广告公司做广告获得收入属于（　　）。(19)评估市场价值所采用的折现率，应是与该房地产的风险程度相对应的（

5、　　）。(20)签订了书面估价委托合同之后，应当明确至少（　　）名合适的注册房地产估价师负责该项估价业务。(21)甲房地产尚可使用年限为40年，单价为1050元/m²，乙房地产尚可使用年限为50年，单价为1100元/m²，报酬率均为8%，实际上甲房地产的价格（　　）乙房地产的价格。(22)在评估投资价值时，折现率是（　　）。(23)成新折扣法习惯根据建筑物的建成年代、新旧程度或完损程度等，判定出建筑物的（　　）。(24)某商店的建筑面积为1000m²，土地使用年限为40年，不可续期。从2

6、001年5月1日起计。2003年5月1日开始对外出租，租期为20年，月租金为150元/m²，运营费用率为租金收入的30%，房地产报酬率为8%，则该商店2008年5月1日的租期内的收益价格为（　　）万元。(25)某宗房地产的收益期限为30年，判定其未来每年的净收益基本上固定不变，通过预测得知其未来3年的净收益分别为22万元、25万元、26万元，报酬率为10%。则该房地产的收益价格为（　　）万元。(26)实际估价中，判定估价对象是否是在建工程，以其（　　）为标志。(27)（　　）是在他人的物上依法享有占有、使用和收益的物权。(28)同

7、类房地产的市场价格之所以相互牵制，是因为相互间有一定的（　　）。(29)某宗房地产的土地使用年限为40年，不可续期。包括土地开发和房屋建造过程，至今已有8年，预计该宗房地产正常情况下的年有效毛收入为100万元，运营费用率为40%，该类房地产的资本化率为8%，该宗房地产的收益价格为（　　）万元。(30)假设建筑物重置价格为500万元，建筑物已使用10年，目前剩余经济寿命为30年，残值率为10%，土地剩余使用年限为25年，未约定不可续期。(31)有一房地产，未来第一年净收益为20万元，预计此后各年的净收益会在上一年的基础上增加2万元，收益期为无限年，该类房

8、地产资本化率为10%，则该房地产的收益价格为（　　）万元。(32)寻找最高最佳使用的方法，是先