房地产合同管理注意事项.docx

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1、房地产合同管理注意事项有家房地企因售代理机构置的度承且被客了音不得不支付多达3100多万元的金;另有一家房地企因包、分包合同条款不多支付了不少管理用不交房后的修任始扯不清;有一家房地企在工程招束后因工程承包商是企老板的哥儿而且合同是老板直接的相关部都以署后的合同文本在老板手里直到算才知道老板字后工程承包商就根本没有返回字盖章后的合同而后来返回的合同的工程价却增加了150元/㎡⋯⋯如此的合同管理在德咨多年的咨践中遇到很多、很多普遍就更常了包括：(1)缺乏成本意合同洽而最定的合作方却未必多么适合或秀;(2)合同会程序于复即使在会上集体决定的事要机械地走一遍冗的字程序;(3)注重商条款忽技条款;

2、(4)聘用的律不能有的作用聘律的代价又太高;(5)合同行程中缺乏履意不尊重合同条款不尊重“乙方”或者在与乙方“博弈”程中得被;(6)合同行完后没有合同条款也不做修了其他人或其他目又是一个循往复、没有提高的回如此多的问题显然与合同之重要性形成了巨大差距合同的重要性体现在――1、合同是企业经营活动的体现形式――企业几乎所有经营活动都是以合同为主线无论是采购合同、施工合同还是营销代理合同、物业委托合同从发标、洽谈到合同评审签约从合同履行到合同后评价都是围绕着合同、以合同为主线而展开的某种程度上说市场经济就是契约经济企业经济活动≈合同2、合同是企业品牌建设的重要内容――现在的甲乙方关系早已是互利、

3、共赢的合作伙伴关系如果至今还有房地产企业有“强势甲方”的表现只能说这些企业是不成熟、不聪明的换来的也肯定是不能保证产品和服务质量的结果更重要的是企业的履约能力和履约态度直接决定着乙方对甲方的履约评价结果而这种评价对企业的行业声誉、品牌建设至关重要3、合同决定企业的经营风险――在竞争日趋激烈的市场环境下特别是企业处于快速发展、分级授权过程中风险预防与控制能力是房地产企业应具备的核心能力之一如果因为某个部门(项目部)人员的素质、经验和能力不足而签订了不严谨的合同就可能导致合同执行被动进而增加企业经营风险反之严谨的合同能最大程度地降低企业的经营风险结合兰德咨询多年房地产企业管理咨询经验希望房地产

4、企业在今后的合同管理实践中注意以下事项TIPS1：要有书面授权文件企业领导人应组织召开专题会议研究决定与合同管理有关的授权事项包括合同洽谈、合同审核、合同签订等事项特别是合同签订要有明确的书面授权书这是规避合同风险很重要的一环建议尽快落实切不可马虎大意另外：合同授权文件属于企业“授权体系手册”中的一项内容换言之合同授权文件应基于并融入企业“授权体系手册”中TIPS2：要尽量是合同内容更显公平这其实既是观念问题也是执行问题首先企业领导人要转变观念不要对乙方过于苛刻应该认识到：乙方是企业资源整合的对象之一是企业产业链的一环;如果没有互利、共赢的合作观念最终吃亏的还是企业自己事实上近年来房地产企

5、业在与各类乙方合作的过程中可谓“个别胜出总体失意”分析这一现象的原因主要有三点：(1)过于注重选择合作方的形式(如招标)而不太重视合同的执行过程;(2)任何一个乙方在同时与多家房地产企业合作乙方也在比较“甲方”并根据甲方的合作态度、付款方式等随时进行着资源、人员的动态调配;(3)就专业能力和技术知识而言乙方胜于甲方所以存在不对称性为什么很多业内优秀机构都不太愿意与曾经是乙方(如开发企业早年是做工程、营销等起家的)的甲方合作呢?就是因为转变成甲方后对乙方过于苛刻根据观察绝大多数企业领导人在观念上还是很端正的但下面的人往往不能深刻领会或理解“平等合作、互利共赢”观念或者是即使理解了执行时也不到

6、位;即使执行了可能因为有其他诉求甚至会有意刁难乙方所以企业上下共同转变观念是很重要的TIPS3：一定要推行标准化合同示范文本标准化合同文本是指经在公司内部使用的统一合同范本包括合同范本、邀约、应约、附件等合同性文件实践证明推行标准化合同示范文本可以有效地规避合同风险缩短合同洽商时间预防权利寻租但令人遗憾的是除了部分一线企业外绝大多数房地产企业都没有设立知识管理中心缺乏有经验、教训的知识共享机制表现在合同上就是没有强制性、标准化的合同范本致使前任不能给后任留下什么不同部门、不同项目部之间也不能实现合同共享因而总是在洽谈、签约、扯皮、纠纷方面周而复始、循环往复耗费了大量的时间和精力不但不能提高

7、工作效率和风险控制能力也没有更多的时间做更重要的事房地产市场已经步入标准化时代房地产企业的标准化有产品标准化(如“万科城市花园”的标准化复制开发)、流程标准化、合同标准化、人力资源标准化等只有标准化才能从更本上提高开发效益和工作效率尽管有些企业多年来也沉淀下了不少好的合同通过网络也下载了一些合同文本但合同的系统化、精细化程度还远远不够导致企业的合同管理水平不能快速提高这也正是兰德咨询下大工夫系统整理、研究《房地产企业商务