第九章-房地产投资规划.ppt

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1、第九章房地产投资规划黄祝华主讲本章内容房地产投资规划的基本知识1房地产投资规划2个人住房消费贷款3个人支付能力评估4第一节房地产投资规划的基本知识房地产的基本含义房地产投资的概念房地产投资的方式房地产投资的优缺点视频：80后买房记：幸福在哪里一、房地产的基本含义房地产是房产和地产的合称。地产是指购买土地使用权的开发投资；房产是指物业建成后的置业投资。对个人投资者来说，所说的房地产一般是指房产。家庭购买房产的目的一般有两个：其一是自己居住；其二是获得预期收益。前者是消费行为，后者是投资行为。在现实中，自居和投资并不是区

2、分得很严格的，有时自居房产也可作为投资对象，如出租、出售等；同样，投资性的房产也可自居（如在出售前）。房地产房屋建筑物财产权利土地房地产的类型1、按照性质分类商品房经济适用房房改房安居房解围房2、按照取得的时间分类期房现房3、按使用性质自住房投资房（商铺、车库……）广西经济适用住房管理办法2009年2月17日供应对象面向城市低收入人群家庭年人均收入，标准由当地政府在小于当地上一年度城镇居民年人均可支配收入90％的范围内合理确定城市低收入家庭申请购买经济适用住房应同时符合下列条件：1.具有当地城镇户口，或在当地城镇居住

3、工作三年以上（含三年）的外来务工人员；2.家庭收入符合市、县人民政府划定的低收入家庭收入标准；3.无房或现住房面积低于市、县人民政府规定的住房困难标准；4.单身家庭申请购买经济适用住房的，申请人宜不小于25周岁。具体由各市县人民政府确定。住房面积控制在60~80平方米购房不满5年不得上市交易，满5年，购房人上市转让经济适用住房的，需向政府交纳土地收益等相关价款，而且政府可优先回购；购房满5年后，购买人也可以按标准向政府交纳土地收益等相关价款后，取得完全产权。个人购买的经济适用住房在取得完全产权前不得用于出租经营。购房

4、后未满5年，购买者家庭出现重大变故，需要转让经济适用住房的，由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购。二、房地产投资的概念房地产投资是以获取期望收益为目的，将货币资本投入房地产开发、经营、中介服务和房地产金融资产的经营活动。同时，房地产投资还涉及到房地产与金融资产的组合安排。因此，房地产投资一方面表现为实物资产的投资活动，另一方面又表现为金融资产的投资活动。三、房产投资的方式四、房产投资的优缺点优点房产是一种耐用消费品，为投资盈利提供了广阔的时间机会房产的价值相对比较稳定，具有较好的保值功能房产具有不断升值

5、的潜力缺点流动性相对较差投资金额比较大风险较高（政策风险、道德风险……）五、房地产价格及影响因素政府规费勘查及前期费用开发商利润交易税费土地成本银行利息建筑成本影响房地产价格的因素1．一般因素，包括社会因素、经济因素和行政因素。2．地域因素，指房地产所在地区、城市、区位、地段的因素。3．个别因素，可分为宗地条件和建筑物类别的影响。房地产价格的构成第二节房地产投资规划房地产投资规划的概念为什么要进行房地产投资规划房地产投资规划流程购房与租房决策购房规划一、房地产规划的概念包括居住规划和房产投资居住规划包括租房、购房、换

6、房和房贷规划房产投资的目的包括获取房租收入和通过出售赚取价差收入二、为什么要进行房产规划如果进行房产投资的时候不事先进行规划，可能会陷入以下困境：1.由于目标重合，目前的资金不足以购房。2.对未来的收支变化未能充分预期，没有合理的房产规划，导致购房计划难以实现。3.没有房产生涯规划的观念，只想一蹴而就4.没有可行的购房规划，难以强迫自己储蓄5.如果不事先规划房产投资现金流量，则无法选择最佳的贷款组合。案例：钟镇涛炒房破产香港艺人钟镇涛1996年香港楼市处于顶峰时，短期借款1.54亿港元，“炒买”港湾道会景阁4607室

7、等五处豪宅和其他项目。1997年亚洲金融危机，香港楼市下滑，所购各项目大幅度贬值。债权人虽没收这些房产，仍无法偿清债务。由于部分贷款利率高达24%，所余本息现已滚至2.5亿港元。每月利息支出超过100万元，令他感到吃不消，即使再努力唱歌、拍戏，亦难以偿还所有债项，于是决定申请破产。2003年7月，法院裁定钟镇涛破产。一般而言，房地产投资不应超过家庭年收入的6至8倍。钟镇涛家庭年收入约1000万港元，显然无法支撑1.5亿港元的房地产投资。正是企图一夜暴富的不良心态，使其失足跌入谷底。二、个人房产规划流程三、购房与租房决

8、策租房购房优点1.有能力使用更多的居住空间1.保值，能够对抗通胀2.比较能够应付家庭收入的变化2.强迫储蓄积累财富3.资金较自由，可投向更有利的投资渠道3.提高居住品质4.迁徙自由度较大4.有信用增强效果5.房屋瑕疵和损毁风险由房东承担5.满足拥有房产的心理效用6.租房者的税捐负担较轻6.自住兼投资，同时提供居住效用和资本增值机会7.无需考虑房