住房抵押贷款证券提前偿付风险浅析.doc

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1、浅析住房抵押贷款证券化提前偿付风险摘要:近年来，随着我国住房抵押贷款业务的迅速发展和信贷规模的逐步扩大，个人住房抵押贷款证券化势在必行。然而，住房抵押贷款证券化在为各方带来利益和方便的同时也具一定的风险，包括提前偿付风险、信用风险、利率风险等，而证券化过程中的提前偿付风险是影响住房抵押证券定价的主要因素。文章从提前偿付风险的成因、影响及防范等方面对提前偿付风险进行阐述，以全面的认识和有效防范提前偿付风险。关键词:住房抵押贷款证券化提前偿付风险我国银行开始经营住房抵押货款业务始于1990年代后期，住房贷款从无到有，发展迅

2、速，至今已成为国内银行贷款资产的重要组成部份。2005年12月15日，建设银行推出国内首单个人住房抵押贷款证券化产品“建元2005-1个人住房抵押贷款支持证券”，标志着我国在资产证券化的实践与探索中又迈出了新的一步。但从长远发展看，仅仅依靠银行提供的住房抵押贷款将无法推动房地产业的发展和满足居民的需要，房地产市场发展需要资本市场的支持，而通过沟通贷款市场和证券市场即通过住房抵押贷款证券化，使两个市场的优势互补来提高银行资金的流动性和周转速度，增进金融市场的效率，但住房抵押贷款证券化具一定的风险，而证券化过程中的提前偿付

3、风险是影响住房抵押证券定价的主要因素。一提前偿还风险是指借款人有权随时提前偿还全部或部分的住房抵押贷款余额从而导致现金流的不稳定和再投资风险发生的可能性。提前偿付是抵押担保证券市场的一把双刃剑，它们创造了机遇，但同时也带来了风险。作为抵押担保证券基础的抵押贷款是证券的担保品。担保品的表现决定着证券的表现。1、我国住房抵押贷款证券化提前偿还行为的特殊性1.1提前偿还的锁定效应。8我国目前住房抵押贷款大部分实行的是可变利率，当利率上调时，可能会有部分借款人提前还款。但我国居民购房多用于自居，借款人对利率影响的反应不如国外敏

4、感。而且，即使有些借款人对再融资反应灵敏，但由于国内贷款市场不发达、借款人不具备获得新贷款的资格、缺乏足够的权益和无法支付再筹资的费用等原因，导致借款人不能获得新的融资而提前还贷，这被称为提前还款的锁定效应。因此，利率主导的再融资至少目前不是影响居民提前偿还行为的最重要因素。1.2住房转手造成的提前还款比例较小。由于我国住房商品化起步较晚，二手房交易市场不发达，相对国外较为宽松的二手房交易政策，国内的政策规定则相当繁琐。我国规定要出售抵押房产，必须办理转按揭手续，这要求一方办理提前偿还业务，另一方重新向银行申请住房按揭

5、。这不仅要求开发商出面与银行协调办理相关手续，而且要求房屋买卖双方还必须选择同一家银行进行转按揭业务。此外，我国居民的居住习惯是非常固定，如果买房是用于自己居住，那么住房转手的机率不大。2、提前偿付产生的原因　　许多因素影响抵押货款的提前偿付行为，其中最主要的因素有现行抵押贷款利率、房屋周转率以及抵押贷款的特点。2.1住房抵押贷款利率现行抵押贷款利率是通过以下几个方面来影响提前偿付行为的。2.11市场利率相对于原始合同利率的变动情况。如果市场上的抵押贷款利率显著低于借款人目前所承担的利率，只要借款人能借到新的贷款，他就

6、有理由提前偿还目前的贷款。相反，当抵押贷款利率偏高，再融资成本升高，提前偿付的可能性就会减小。这是影响借款人提前偿付行为发生最重要的因素。　　2.12抵押贷款利率的变动趋势。抵押贷款利率达到目前利率水平的变动路径会影响今天的提前偿付行为。假设一个由贷款利率为12%的贷款组成的资产池，而利率变动路径是期初为12%，下降为9%，又上升回复为12%，再次下降为9%。当利率第一次下降为9%时，许多贷款者就会提前偿还贷款，重新融资。而利率第二次下降为9%时，资产池中那些有能力重新融资的贷款者已经在第一次降息中利用了机会，因此，第

7、二次的利率下降不会引发提前偿付率的激增。这种趋势称之为再融资燃尽。2.2住房转手率。利率下降时，购房成本相对较低，住房周转率提高，再融资及提前偿付行为因此增加。在经济增长阶段，住房周转率也会提高。这是由于在经济增长阶段，个人收入增加，居民迁移概率增大。结果是住房周转率及提前偿付率提高。2.3抵押贷款的期限。8在抵押贷款的早期偿付中，对利息的偿付部份要远远超过对本金的偿还。因此，因再融资而节省的利息通常在抵押贷款的早期较大。我们可以预期在初期，提前偿付出现得比较频繁，而后频率会趋于稳定。实际上，在抵押贷款的第2年至第8年

8、之间，提前偿付所占的比例比较大。另外，当抵押货款的时间超过25年后，家庭也有提前偿付的动机。总的来说，在抵押贷款的第10年至第25年间，提前偿付的速度会下降。2.4房价飞涨。房价飞涨也会导致提前偿付的发生。假如当前房价持续上涨，那么，购买更大更好的新房的价格会更高；但是由于原住房在二手市场的当前市场价值远远超过未还贷款的价值，而且