【君隽咨询】商业市场调研14-项目策划报告之市场调研部分纲领篇.doc

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1、文档项目策划报告之市场调研部分（如本部分独立为一个文档，将以上标题级别改为第1级，则不会出现编号；而后文各级别也应全部提高一级；页眉应相应更改）目录u报告概要u宏观背景调研u区域及城市规划调研u房地产市场总体调研u整体市场的运行特点及供求状况u片区房地产市场调研u微观市场调研分析u市场调查结论12/12文档1.1.报告概要在在开展市场调查工作之前，有必要对项目的定位/发展方向做一初步的研讨，确定项目初步的定位方向，以及要证实/支撑定位需要解决的相关问题，带着问题去开展市场调查工作。此部分主要内容是项目简单的过

2、程介绍及整体报告的核心内容介绍。其主要内容应当包括以下几个部分：Ø本市调报告目的阐述Ø市调工作过程描述Ø市调工作涵盖的区域描述Ø本次市调采用的主要方法Ø本次市调研究主要结论概要1.2.宏观背景调研本部份主要是对项目的宏观环境进行研究，对有可能对项目价值发展趋向有较大影响的各个宏观背景因素进行分析。（本部分通常适用于较为正式完整的大型报告，在大部分时候，本部分的分析可以为结论性提及。）12/12文档1.1.1.项目区域概括1.1.1.1.总体概况此部分描述项目所在区域（城市）的地理位置，行政版图、总体人口等基本

3、事实。（此部分的使用要根据报告的实际目的而酌情采用，在众多常规报告中，此一部分可以考虑略去）1.1.2.经济环境调研此一部分对项目所处地域的整体经济环境做整体描述，以研究宏观经济层面对地产的支撑或制约。以政府部分公布的正式数据为主，视乎报告的具体情况（如客户及我司对该区域的熟悉程度等），此部分可以酌情删减。下面是一种较为常见的宏观经济分析的架构此部分要点：Ø区域经济发展规模、趋势、速度等Ø项目所在区域的经济特性Ø所在区域的经济产业结构、基础设施情况。区域内重点开发区域等Ø经济产业结构以及主导产业及其发展情况Ø

4、居民收入水平、消费结构及消费水平Ø项目所在区域的经济对外辐射情况，外向性经济流/人流/物流情况12/12文档【要点提示】宏观经济环境分析主要考虑一下几个层面的影响“经济流”——区域经济的活跃程度，增长率、投资变动、外向型经济联系；“产业背景”——区域经济结构及发展导向对整体社会经济的影响，以及研究由此带来的资本流、物流以及人流对区域发展的影响；1.1.1.人文及社会环境调研1.1.1.1.人口收入状况及社会阶层特质此部分对项目所在的区域，对其中的人口构成情况及其社会阶层分布进行研究。试图找出不同的消费对应群体

5、，利于后期项目定位所需。根据实际情况，本部分多以有数据支撑的结论性叙述为主。1.1.2.政府政策环境调研一般而言，此部分的X围及深度需适当注意，一般而言，本部分只要重点关注以下部分即可：国家主要宏观经济政策及其影响（如宏观调控/金融政策对市场的影响分析）有关部分对房地产行业的相关政策分析（如房地产管理条例/物业税等因素）12/12文档1.1.区域及城市规划调研此部分主要是有关国民经济社会发展计划、发展规划、土地利用总体规划、城市建设规划和区域规划、城市发展战略等调查的基础之上，重点研究有关区域经济发展规划、土

6、地利用总体规划、城市建设规划及区域规划、城市发展战略的有关影响。1.1.1.区域规划调研1.1.1.1.区域城市规划对区域在城市空间/发展结构中所处的地位进行调查研究，研究城市性质与功能特点1.1.1.2.公共设施状况本部份对区域的公共配套情况进行调查要点提示：配套一般按以下几个方面分类ز商业设施ز金融设施ز教育、科研设施ز政府部门ز医疗保健设施12/12文档ز餐饮设施ز娱乐设施ز运动设施²……1.1.1.1.区域交通状况重点：ز区域内对外交通便捷度及道路状况ز公共交通系统便捷度ز区域城

7、市交通微循环的便捷ز区域内人群的出行习惯1.1.2.区域城市规划发展研究研究目的：探求未来区域发展规划方向带来的区域价值趋向。通过研究其未来的资本流和人流的变化，寻找各种有利或制约本项目价值发展的可能性。1.1.2.1.区域城市规划的目标对所在区域的城市规划进行调查，研究可能对项目发展带来影响的各个可能的规划/城市发展因素重点关注：12/12文档ز城市建设：城区功能转换/新区建设/卫星城/副都心等ز基础设施：交通发展/公建发展ز配套设施：……1.1.1.1.产业化趋向对区域未来的经济发展结构进行调查，

8、探讨未来的发展可能对项目本省带来的正负面影响。重点关注：ز区域产业定位：如高科技基地、物流基地等ز大型建设项目：如大石化项目、汽车项目等……1.2.房地产市场总体调研1.3.整体市场的运行特点及供求状况本部分主要以以结论性的描述为主，尽量通过图表来阐述地产市场的整体发展及其供求关系。重点从土地/预售/销售等多个角度揭示整体发展供求比及运行特点要点提示：12/12文档ز历年新开工面积、施工面积、